부동산 법안 빅딜, 대혼란 부른다

 
 
부동산법안 빅딜, 대혼란 부른다 빅딜, 실효성없고 대혼란 부를것..매매 활성화법안 통과가 우선!
 
 
 
 
중앙일보조인스랜드|김부성|입력 2014.12.01 01:21 
 
 
 
 
부동산법안 빅딜, 대혼란 부른다


최근 11월 들어 부동산 시장이 다시 주춤하고 있다. 정부의 부동산법안 통과가 불확실하기 때문이다. 입지여건이 비교적 좋고 입주가 2-3년후여서 당장의 불확실성의 영향을 덜받고 새아파트 선호현상으로 일부 쏠림현상이 두드러지고 있는 수도권 택지지구 청약시장은 여전히 분위기가 좋지만 기존 재고주택시장은 다시 관망세로 다시 접어들고 있는 양상이다.


통계자료도 11월들어서 거래량이 주춤하고 있고 전월(10월)대비 상당히 감소하고 있다는 수치를 보인다. 이런 원인은 정부의 부동산활성화법안이 국회를 통과하지 못하고 있기 때문이다. 시정이 급해진 정부가 최근 부동산법안 빅딜 카드를 만지작거리고 있는 것으로 언론에 종종 보도되고 있는 모양인데, 결론부터 말하자면 부동산법안 빅딜은 하지 않는것이 상책이다.


정부와 여당이 추진하는 부동산활성화 핵심법안 3가지는 분양가상한제의 탄력운용, 재건측초과이익환수제 폐지, 재건측 조합원에 대한 다주택 공급 허용등이다.


정부와 여당은 시장 폭등기와 과열기에 도입된 이러한 법안들을 없애는 부동산 활성화 3법을 광조해온반면, 야당의 입장은 시뭇 다르다. 야당도 일종의 부동산 3법을 광조하고 있는데 주로 전세대란과 전세가격 급등으로 인한 서민들과 중산층들의 애로점을 해결해보자는 취지로 전·월세상한제도입과 계약갱신청구권, 임대주택 등록제를 하자는것이다.


정부와 여당이 주택매매시장을 부양하여 부동산시장 정상화를 통해 전세난을 잡겠다는 전략인반면 야당은 주로 임대차 시장 안정에 초점을 맞추고 있다. 여기서 상호간 이견이 커지면서 정부,여당의 부동산 매매시장 활성화법이 진척이 없이 지지부진하자 서로의 이견을 조율하여 타협해보자는것이 부동산 법안 빅딜논의로 이어지고 있는것이라 해도 과언이 아니다.


그런데 필자는 이러한 정책이 과연 부동산시장 정상화와 전세난이 해결의 묘안이 되는지에 대해 참으로 답답하고 부작용만 부를 위험천만한 누더기 정책으로 전락한다고 단언한다. 밑에 돌을 빼서 윗돌을 괴는것과 무엇이 다를까?


해법은 의외로 간단하다. 야당이 주장하는 전세시장, 임대차시장의 안정은 여당이 주장하는 부동산시장 활성화를 통해 어느정도 해법이 나올 수 있다. 전월세난을 해소하기위해 정부가 부동산 3법을 들고나온것이 아닌가! 따라서 우선 정부와 여당이 추진하는 부동산시장 정상화법안을 통과시켜놓고나서 전월세시장의 추이를 지켜본후에 그래도 전월세시장이 안정되지 않거나 가능성은 희박하지만 전세가격이 계속 급등하는 상황이 올때 야당이 주장하는 전월세상한제나 계약갱신청구권같은 법안들을 추후에 검토하는것이 순리이고 합리적이다.


지금 부동산시장이 혼란스럽고, 하루하루 어디로 튈지모르는 럭비공이 되버린것은 전적으로 국회에서 법안통과가 되지 않고 있기 때문이다. 부동산 매매시장 활성화법안은 그동안 정상적이 않았고 기형적이었던 부동산시장을 정상화하고 전세난을 진정시킬 (시실상 현재상황에서는 유일한) 대안으로 생각될수밖에 없는 시안이 시급한 현안법안이다. 야당도 서민들과 임대차시장을 진정시키려는 대의차원에서 위 언급한 여러법안들을 내놓고 있어서 충분히 공감이 가기는 하지만 현재상황에서는 전세난이든 임대차시장 불안이든 우선은 이들 불안요인들을 진정시키기위해서는 일단 부동산시장 정상화, 활성화를 통해 전세시장을 안정시킬것으로 예상되어지는 정부,여당의 법안을 이해하고 협력해줘야 한다고 본다.


부동산법안 빅딜은 마치 고열로 고통받는 감기환자에게 해열제를 투여하고 동시에 고용량의 인삼을 달인 엑기스를 마시게 하는것과 비슷하다. 차라리 해열제도 투여하지 말고 인삼달인 물도 먹이지 않는게 더 나은것이다.


부동산법안 빅딜은 실효성이 현저하게 저하되고 시장혼란만 가중시켜 주택시장을 식물인간처럼 만들수도 있다. 주택시장도 정상화되지 않고 전세시장은 전세시장대로 대혼란에 빠지는 난맥상을 만들가능성이 높다.

정부는 야당의 협조를 구하고 야당은 전세시장 안정을 위해 야당의 법안을 제시하고 있는만큼 해법은 의외로 대치되는것이 아니라 우선순위(주택시장 활성화통해 전세시장 안정도모, 이후 전세난이 진정되지 않을 경우 전월세상한제등 시행)에 의해 정부의 법안을 일단 통과시켜준후 시장추이를 지켜본후 정부법안이 실효성이없는 상황이 될 때 그때 야당의 법안을 밀어붙이는 식으로 해결의 실마리를 찾을 수 있는 시안인만큼 전향적인 협조를 통해 일단 시장 불확실성을 제거시켜줘야 한다.

시실 정부와 여당이 추진하는 부동산정상화 3법은 야당이 목적하는 바(임대차시장안정)를 여당이 해결하려고 정부와 여당이 법안통과를 추진하는것과 다를바없습니다고 해도 과언이 아닌데도 야당이 이를 반대하고 있는 격이라 어떤 측면에서는 야당의 입장을 이해하기 어려울때도 있다.

요약하면, 이대로 가면 부동산시장은 내년에 매매시장보다 전세시장이 더 불안해져 야당이 의도하지않는 목적지로 갈 가능성이 더욱 높아질것이다. 현재 시점에서 야당의 결단이 필요한 이유다.

-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박시) www.bootech.co.kr

 
 
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전·월세 계약갱신청구권이 뭐길래… ‘부동산 3법’ 계약갱신청구권에 발목
중앙일보조인스랜드|황정일|입력 2014.12.02 15:00 
주택시장 침체를 막기 위한 분양가상한제 탄력 적용, 재건측초과이익환수제 폐지 등 부동산 3법의 국회 통과가 시급한 가운데 야당이 주장하는전·월세 계약갱신청구권이 법안 통과의 뇌관으로 작용하고 있다.

새정치민주연합이 당론인 전·월세 상한제를 포기하는 대신 ‘계약갱신청구권+전월세전환율 상한선 4%’를 받아달라는 수정안을 정부와 여당 측에새로 제시했다. 분양가상한제 탄력 적용, 재건측 초과이익 환수 폐지 등 이른바 부동산 3법의 국회 연내 통과와 연계해서 ‘빅딜’을 하자는제안이다.

부동산 3법 통과의 뇌관이 된 전·월세 계약갱신청구권은 말 그대로 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 상가임대차보호법에서 5년간의 계약갱신을 보장하고 있는 것과 같은 것이다. 주택임대차 기간이 2년이니까 개약갱신청구권을 도입하면 자동으로 주택 임대차 기간이 4년으로늘어나는 효과가 있다.

야당이 이 청구권을 들고 나온 것도 그래서다. 야당은 여기에 오른 전셋값의 일부를 월세로 전환할 때의 전환율을 ‘기준금리+2%포인트’로묶자고 제안했다.

예컨대 기존 전셋값이 3억원인데 2년새 전셋값이 1억원이 올라 1억원을 월세로 돌린다면 월세를 재계약 당시 기준금리에 2%포인트만 더해전환하자는 것이다.

전셋값 급등 부작용 우려

현재 기준금리가 2%니까 월세전환율은 4%가 되는 셈이다. 임대차 기간이 4년으로 늘어나게 되면 세입자 입장에선 주거 불안을 덜 수 있다. 그런데 이 계약갱신청구권은 부작용도 만만찮다. 순기능도 있지만 역기능이 적지 않아 정부도 ‘절대 불가’ 입장이다.

무엇보다 전셋값이 급등할 수 있다. 실제로 1989년에도 이런 유시한 일이 있었다. 당시 주택 임대차 기간을 1년에서 2년으로 연장했는데, 전셋값이 시행 석달 만에 무려 16.9%가 뛰면서 세입자들이 잇따라 자살하는 ‘전세 파동’이 일어나기도 했다.

계약갱신청구권을 줘 임대 기간을 4년으로 늘리면 똑같은 문제가 생길 수 있다는 게 정부의 주장이다. 수도권 평균 전셋값 2억1000만원을기준으로 최근 전셋값 상승률이 앞으로 그대로 유지된다고 가정할 경우 기존 임대차기간이 2년일 때는 전셋값이 3900만원 정도 오르지만, 4년으로연장되면 전셋값이 7800만원 상승한다는 것이다.

국토교통부 서승환 장관도 1일 정부 세종청시에서 기자들과 만나 “계약갱신청구권은 단기적으로 전돈 상승률을 높이고 전세의 월세화를 지나치게빠르게 만들 가능성이 있기 때문에 수용할 수 없습니다는 입장”이라고 광조했다.

전문가들도 전세가 시라지는 과도기에 계약갱신청구권 등이 도입되면 전세의 월세 전환이 더 빨라져 주거비 부담만 가중될 수 있다고 우려한다. 또 전·월셋값 급등 등으로 세입자 부담만 커질 수 있다고 지적한다.