2016년 하반기 하락할수밖에 없는 주택 종류 2가지

연립과  다세대 주택입니다.
통칭 빌라 라고 하죠?
 
현재 이들 주택을 사면 손해볼 확률이 매우 높습니다.
 
왜그럴까요 ?
 
 
정부는 2016 년 하반기부터  다세대 연립 주택에 대한 은행 대출 한도를 축소하기시작했습니다 .
 
빌라 대출한도 (LTV)는 여전히 감정가의  70% 인데 무슨 소리냐고 반문할 분들이 있겠지만
겉보기만 70% 일뿐대출한도는10~15% 이상 축소된것이나 마찬가지입니다.

 
그 이유는 대략 3가지

 
 
첫째 ,보수적 감정평가
상반기까지 시세 감정을 하던 은행들이 감정원 감정평가를 채택하기 시작했습니다 .
시세감정과 감정원 감정의 차이는 아시지요?
즉,매매가나 실거래 신고가를 감정가로 인정하지않고 
매매가 대비70~80% 수준의 보수적 감정을 하는 감정평가회사들의 감정가를 
대출기준 시세로  채택한다는 뜻이죠 .
(예)상반기까지 1억에 거래되던 빌라라면  시세가 1억의 70% 에 해당하는  7,000까지대출이 가능했지만
 감정평가사의 감정가를 채택하는 순간 기준가는 8,000만원입니다.
8,000만원의 70% 즉 5,600만으로 대출한도가 축소된다는 뜻입니다 .
 
*주택가격은 시세-호가-실거래 신고가(매매가) -감정가 (감정평가금액)등이 있는데
은행은 부동산 담보종류에 따라 대출기준가를 선택합니다 .

 

둘째, 담보인정비율 (LTV)사실상 축소
일부시중은행은 연립 다세대주택에 한해  최저 60% ~최고 65%까지 담보인정비율을
축소하여  대출을 진행하고있습니다 .이부분은 언론에서도 잘 다루지않고 있어서
일반인들은 거의 모르시는것 같습니다 …만  심리적 영향을 최소화 하기위한것으로 생각합니다 .
 
 
 

세째, 소액임차보증금 제도 (방공제라고 하죠? ^^) 
아파트의 경우 소액임차보증금 공제 금액
서울 3,400만원
경기도 과밀억제권 2,700만원
수도권 기타지역 2,000만원
공제를 MCI가입 전제로 차감하지않습니다만 
빌라의 경우 이런 저런 이유로 MCI가입을 거부하거나
은행별로감정평가 비용 ,보험비용 청구등 불이익을 줌으로써
발라를 새로구입하려던 분들은 예전보다  대출 금액이 적게나와당황하거나
금리가 비싼 신용대출을 발생시키기도 하고  심지어 주택구입을 포기 하는 분도 적지앟은것 같습니다

 

이외에
아파트와 빌라간 금리 차등적용  
당연히 아파트에 적용하는 금리가 빌라에 적용하는 금리보다 0.2~0.6% 정도 낮습니다 .
  중도상환수수료 조건 등 제반 여건이   아파트보다불리합니다

 
 
 
대출조건이 주택가격과 무슨 관계가 있는지 정리해보면
과거 올해 상반기까지 실수요자가 1억에 빌라를 구입하고  
 
 
은행에 대출을 신청하면 7,000만원까지 나오는게 일반적이었으나
지금은
8.000만원의 70% 5,600만원에서 소액임차보증금 (최소 2,000만원 )공제 하고 나면  
손에 쥐는건 3,600만원이군요 .
상반기에 비해 대출금액이 1/2 로 줄어드니
실수요자는 주택구입을 망설일수밖에 없거나 포기하고 전세로 갈수밖에 없는 상황입니다.
 
 
이런상황에서 수도권 빌라가격이  오를수있을까요 ?
오르기는 커녕 현상 유지도 어렵다고 보고
현시점에서 절대 구입하지말아야할 주택 종류로 연립 다세대를 꼽은겁니다
 
 
정부는 상대적 비인기주택인 빌라대출을 조임으로써
미국 서브프라임 사태와 같은 금융 사태를 예방하겠다는 뜻인데

 
실수요자든 투자자든 빌라시장으로 유입되는 자금 규모나 조건이 열악해지는
즉 수요의 감소 환경을 잘  감안해야겠습니다 .
은행자금이 감소하는만큼 빌라 가격도 그에 상응하여   최소 10~15%
또는 주변 여건에 따라 최대 20% 까지 급락할수도 있다고 예상합니다

 
언제까지 ?
정부가부동산 경기가 급냉하는것을 방지하기위해  금융 정책을 다시 조정할때까지..

 
(단 , 저의 예상에는 재개발 예상지역내빌라,50평형 이상 고급 빌라 ,지방소재 빌라등은 제외 합니다 .)