집값 무릎인 지금이 구입 적기이다

 
 
 
 
올 가을 매매·투자 전략은…”집값 무릎인 지금이 구입 적기” 청약률 높아지기 전에 적극 청약 나서야
 
 
중앙일보조인스랜드|안장원|입력 2014.10.13 06:00 
 
 
앞으로 집값이 오를 것이란 전망이 우세하다.
 
 
언제까지 상승할지는 불확실하지만
집값이 상승세를 타고 있는 것은 분명해 보인다.
 
 
주택 구입을 고민하고 있는 수요자는 적극 매수를 검토할 필요가 있다.
 
 
 
주택시장에 “집은 무릎에서 사라”는 말이 있다.

무릎은 집값이 바닥을 치고 조금 올랐을 때를 말한다.
 
 
바닥에서 사면 가장 좋겠지만 바닥은 지나고 나서 알 수 있기 때문에
 
바닥에 구입하는 것은 운이다.
 
 
발목은 집값이 바닥을 치고 상승세로 돌아섰는지 판단하기 어려운 시점이다.
 
그래서 상승세가 자리 잡은 무릎 정도가 안전하다는 뜻이다.
무릎 위로 올라가면 가격이 많이 오른 셈이어서 구입이 부담스럽다.

 
지금이 ‘무릎’ 시점으로 판단된다.
 
 
서울·수도권 집값은 지난해 8.29 대책 이후 상승세로 돌아섰다가, 올 상반기 임대소득 과세 등의 영향으로 약세를 보였다. 이후 9·1 대책 등으로 다시 오르고 있다. 한국감정원에 따르면 서울·수도권 아파트값은 2008년 금융위기 이후 지난해 8월까지 10% 내렸다. 지난해 8월 바닥을 친 뒤 지난달까지 2.7% 상승해 현재 가격은 글로벌 금융위기 직전의 92.5% 수준이다. 아직 금융위기 전에 비해 한참 아래다.

주택을 구입할 지역은 상대적으로 하락폭이 컸던 곳을 주목해야 한다. 그만큼 다시 오를 여지가 많기 때문이다. KB국민은행에 따르면 금융위기 전에 비해 9월 말 기준으로 10% 넘게 내린 곳은 파주(-23%)·김포(-21.9%)·용인(-15.7%)·도봉구(-13.5%)·과천(-12.8%)·노원구(-12.5%)·용산구(-11.6%)·양천구(-11.3%) 등이다.

강남권에선 송파구 (-9.8%)·강남구(-8.9%)·서초구(-4.7%) 순이었다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “가격은 사이클을 타기 때문에 많이 내린 집이 다시 더 오를 여지가 많다”고 말했다.

집값 하락폭과 함께 지역 개발 호재도 따져봐야 한다. 과거의 집값 동향과 상관 없이 지역 개발 호재가 있으면 주택 수요가 늘어 집값이 오를 가능성이 크기 때문이다. 특히 기업체가 몰리는 곳이 안정적이다. 기업이 있는 곳에는 임직원 수요가 있어 주택수요가 탄탄하다. 이런 곳은 집값이 약세일 때도 잘 버텨낸다. 주택크기는 전용 85㎡ 이하 중소형이 유망하다.

가구원수가 줄고 있고 금융위기 이후 주택 수요자들의 주머니 사정이 어려워지면서 분양가가 상대적으로 저렴한 중소형 주택 인기는 크게 식지 않았다. 국민은행에 따르면 서울·수도권 중소형 아파트값은 금융위기 전에 비해 2% 정도밖에 떨어지지 않았다. 반면 중대형은 20% 가량 빠졌다.

집값 많이 내린 지역 매수 유리

그렇다고 중대형 주택을 기피할 필요는 없다. 중대형 주택도 충분히 내릴 만큼 내렸기 때문에 많이 내린 지역에선 중대형으로 갈아탈 수요는 관심을 가질 만하다. 지난해 8·29 대책 이후 중소형 주택을 중심으로 회복세를 보이면서 중대형에도 온기가 번지고 있다. 규제 완화 선봉장인 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 내정된 6월 이후 서울·수도권 중대형 아파트값도 상승세를 타고 있다.

전문가들은 “중대형 가격이 많이 빠졌기 때문에 앞으로 더 내리기는 어려울 것”이라며 “중대형으로 갈아탈 수요는 지금이 적기”라고 말한다. 분양시장의 중대형 청약경쟁률 상승도 중대형 수요가 살아나고 있다는 방증이다.

기존 주택을 좀더 싸게 마련할 수 있는 방법 중 하나로 경매도 고려할 필요가 있다. 경매는 주택시장 선행지표로 꼽히는데 집값 회복세와 함께 경매시장도 달아오르고 있다. 부동산태인에 따르면 과거 집값이 많이 오른 버블세븐 지역(서울 강남·서초·송파구, 서울 양천구 목동, 경기도 평촌·용인시, 경기도 성남시 분당구) 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 5년 만에 90%를 넘었다. 9월 낙찰가율이 90.69%로 전달보다 3.85%포인트 상승했다.

90%를 넘은 것은 2009년 9월(91.25%) 이후 처음이다. 부동산태인 정대홍 팀장은 “9·1 대책 이후 집값이 오르면서 기존 주택거래시장보다 싸게 집을 마련할 수 있는 경매에 주택수요가 몰리고 있다”고 전했다. 높지 않은 낙찰가율로 낙찰을 받는다면 경매를 통해 주택을 구입하는 게 저렴한 방법이다. 하지만 경매의 경우 권리관계가 복잡하고 세입자 등 얽힌 문제가 많기 때문에 주의해야 한다. 경매는 경매에 어느 정도 자신 있는 사람이 하는 게 안전하다.

규제 완화 전 달아오른 분양시장

주택시장이 회복세를 타면서 부동산에서 가장 유망한 투자분야로 꼽히는 것이 분양시장이다. 주변 시세에 비해 저렴한 알짜 물량이 쏟아지는 데다 정부의 9·1 대책에 따라 청약 문턱이 낮아지기 전에 청약하는 게 당첨에 유리하기 때문이다. 정부는 분양가상한제를 원칙적으로 폐지해 탄력적으로 운영할 계획이다. 올해 안에 국회에서 관련 법을 개정해 시행할 방침이다. 분양가상한제는 주변 시세에 상관없이 땅값과 정부가 정한 건축비 범위 내에서 분양가를 정하는 제도다.

상한제에 따라 그동안 분양가는 주변 시세 이하 수준으로 억제돼왔다. 정부는 상한제를 폐지하더라도 분양가를 많이 올린 아파트에는 상한제를 적용할 계획이다. 그렇더라도 상한제가 느슨해지면 분양가가 급등까지는 아니어도 오를 가능성은 크다. 특히 청약경쟁이 치열한 인기지역에서 분양가가 더 많이 상승할 것으로 예상된다. 주택경기가 달아오른 상태가 아니어서 분양가가 오르더라도 상승폭이 커지는 않겠지만 말이다.

상한제 완화 이후 분양가 상승 전망이 우세하기 때문에 주택 수요자들은 상한제 완화 전에 조금이라도 저렴한 가격에 분양받는 게 유리하다. 정부는 9·1 대책에서 서울·수도권의 1순위 청약자격을 통장가입 2년에서 1년으로 줄이기로 했다. 유주택자의 1순위 제한을 완화하고 무주택자가 유리한 청약가점제도를 축소하기로 했다. 이렇게 1순위 자격이 완화되면 청약경쟁률이 치솟을 건 불 보듯 뻔하다.

내외주건 김신조 사장은 “현재 1순위자들은 분양가가 오르고 1순위 문이 넓어지기 전에 적극적으로 분양시장에 나갈 필요가 있다”고 말했다. 전문가들은 “분양가가 저렴하고 지역적으로 유망한 단지를 선택해 청약해야 한다”고 조언한다.

분양시장의 ‘블루칩’은 강남권이다. 최근 청약결과에서 알 수 있듯이, 강남권 분양물량의 분양가는 주변 시세보다 20~30% 저렴하고 교육·교통 등 입지여건이 좋기 때문이다. 강남권은 올해 재건축 분양이 끝났고 신도시 등의 물량이 남아 있다.

최근 1순위 평균 139대 1의 경쟁률을 보이며 ‘청약통장 블랙홀’로 불리는 위례신도시에서 연말까지 4개 단지 2500여 가구가 나온다. 모두 성남시 행정구역이다. 한동안 전용 85㎡ 초과의 중대형 위주로 분양됐는데 앞으로 나올 물량에는 85㎡ 이하 중소형도 있다. 공공과 민간이 짓는 단지가 함께 나와 선택의 폭이 넓다.

경기도시공사가 전용 85㎡ 이하의 공공분양 아파트를 위례신도시 내에서 가장 인기 있는 지역인 휴먼링 안에 분양한다. 휴먼링은 위례 중앙에 조성되는 녹지공간으로 이 안에 노면전차인 트램이 운행된다. 위례~신사선인 위례중앙역도 들어선다. 공공분양 아파트여서 청약저축이나 종합통장 무주택 세대주가 신청할 수 있다.

대우건설은 민영주택으로 주상복합과 일반 아파트 3개 단지 940여 가구를 잇달아 내놓는다. 이중 800가구 가량이 전용 85㎡ 이하다. 위례의 첫 중소형 민영주택이다. 그동안 분양된 중소형은 모두 공공분양주택이었다. 중소형 민영주택에는 종합저축과 청약부금·예금 가입자가 청약 가능하다.

강남권 보금자리지구에서도 막바지 물량이 나온다. 강남권 보금자리지구 중에서 가장 규모가 크고 아파트 분양이 끝난 강남지구에서 지상 4층의 테라스 하우스가 나온다. 효성건설이 짓는 강남 효성해링턴 코트다. 전용 92~129㎡형의 중대형 199가구다. 모든 가구에 12~71㎡ 크기의 테라스가 설치된다. 분양가는 3.3㎡당 2000만원이 넘을 것으로 예상된다.

SH공사는 세곡2지구에서 마지막으로 전용 59~114㎡형 199가구를 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 1600만~1700만원대로 예상된다. 앞서 이곳에서 지난 7월 전용 85㎡ 초과의 중대형으로 3.3㎡당 1800만~2000만원에 분양된 강남 더샵 포레스트는 평균 8.1대 1의 경쟁률을 보였다. 강남권 도심인 서초동 꽃마을에서 현대엔지니어링은 현대건설 브랜드인 힐스테이트를 달고 나오는 주상복합 아파트를 분양한다.

서울 강북에서 주목할 아파트는 뉴타운이다. 강남권만 못해도 강북지역에 분양되는 아파트에도 청약자들의 발길이 이어지고 있다. GS건설이 이달 초 서울 성북구 보문3구역을 재개발한 단지는 평균 1.6대 1의 경쟁률을 보이며 모든 주택형에서 순위 내 청약마감됐다. 뉴타운은 개별 재개발 단지보다 규모가 크고 여러 개의 재개발 구역이 계획적으로 개발돼 발전 가능성이 크다.

연말까지 분양예정인 뉴타운은 수요가 많은 곳이어서 눈여겨볼 만하다. 시범뉴타운인 성동구 왕십리뉴타운에서는 마지막으로 3구역이 분양된다. 일반분양분이 1100여 가구로 많다. 도심이 가깝고 지하철 4개 노선이 지나는 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. 왕십리뉴타운과 마찬가지로 도심권인 종로구 돈의문뉴타운과 서대문구 북아현뉴타운에서도 새 아파트가 나온다. GS건설이 돈의문뉴타운에서 첫 분양 테이프를 끊는다.

4개 블록 총2500여 가구의 대단지다. 북아현뉴타운 1-2구역에서 대우건설이 300여 가구를 분양한다. 강서권인 영등포구 신길뉴타운과 인근 영등포뉴타운에서는 삼성물산과 대림산업이 분양물량을 내놓는다.

9·1 대책 수혜 기대감 높은 재건축

정부의 9·1 대책 최대 수혜주는 재건축이다. 정부는 재건축 허용 연한을 길게는 10년 단축하고 안전진단 기준을 풀어 재건축을 쉽게 할 수 있게 하기로 했다. 재건축 허용 연한을 충족해야 재건축에 도전해 볼 수 있고 안전진단을 통과해야 재건축 대상으로 확정된다. 연한이 차지 않으면 재건축을 기대도 할 수 없고 안전진단 문턱을 넘지 못하면 집을 고쳐 살아야 한다.

규제가 대폭 풀리면서, 재건축 허용 연한 단축 혜택을 보는 단지들이 투자자들의 관심을 끌고 있다. 재건축은 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율) 상승에 따른 개발이익이 기대되기 때문에 가격상승폭이 커 실제 거주하려는 수요보다 투자수요가 많다. 재건축 허용 연한 단축으로 재건축이 가시권에 들어오는 단지는 전국적으로 24만8000가구 정도 된다.

1987~1991년 사이에 준공된 단지들이다. 서울에선 목동과 노원구 상계·중계동, 강남권 등이 대표적인 수혜지역이다.

하지만 연한을 채우고 안전진단을 통과해 재건축을 한다고 해서 모두 사업성이 나오는 것은 아니다. J&K도시정비 백준 사장은 “재건축할 수 있는 아파트들 사이에도 옥석이 있다”며 “옥석을 가려야 제대로 된 재건축 투자를 할 수 있다”고 말했다. 재건축 사업성은 주변 시세와 용적률이 좌우한다.

재건축은 일반분양 수입이 많아야 그만큼 사업비를 줄일 수 있어 사업성이 좋아진다. 공사비는 지역에 상관없이 비슷하기 때문에 일반분양분 분양가를 결정하는 주변 시세가 비쌀수록 유리하다. 강남권과 목동이 낫다고 할 수 있다. 일반분양 수입은 일반분양 물량이 많을수록 늘어난다. 3종 주거지역 등 정해진 주거지역 용도에 따라 재건축 용적률은 정해져 있기 때문에 기존 용적률이 낮아야 일반분양 물량이 많아진다.

그래야 재건축을 통해 늘어나는 주택이 많아 일반에 팔 수 있는 물량이 증가하게 된다.

용적률로 보면 목동의 조건이 좋다. 목동은 대부분 3종 주거지역이어서 재건축 용적률이 법적 상한인 300%까지 가능하다. 현재 지어져 있는 아파트들의 용적률은 평균 130% 정도다. 재건축으로 지금의 2배가 넘는 집을 지을 수 있는 셈이다. 상계·중계동 단지들은 평균 180% 가량 된다.

강남권엔 200%가 넘는 단지도 있다. 주변 시세와 용적률로 보면 목동의 재건축 사업성이 가장 낫다고 볼 수 있다.

하지만 조건이 좋다고 재건축이 잘 된다는 보장이 없다. 이미 오래전에 재건축 연한을 충족하고 안전진단을 통과하고도 재건축 사업이 지지부진한 단지들이 적지 않다. 재건축을 하더라도 아직 멀었다. 서울시의 재건축 기본계획에 포함돼야 하는 등 절차가 많다. 전문가들은 “재건축 허용 연한 단축 수혜 단지들엔 아직 불확실성이 많다”며 “불확실성에 따른 리스크를 따져 투자성을 봐야 한다”고 조언한다.

현재 사업이 착실하게 진행 중인 단지들도 관심을 가질 만하다. 재건축 규제 완화로 재건축 허용 연한 단축 수혜 단지만이 아니라 재건축 시장 전체가 덕을 보기 때문이다. 정부의 신도시 등 택지지구 개발 중단과 함께 주택개발의 축이 도심 재건축으로 옮겨오고 규제 완화 반사이익이 기존 재건축 추진 단지들에 미치게 된다.

사업이 어느 정도 진행된 단지들도 투자성이 있다. 재건축 시장이 들썩이면 주변 일반 아파트값도 오르게 돼 재건축 단지도 더 오를 여지가 생긴다. 사업 초기보다는 조합 설립 등 사업이 중반을 넘어선 단지들이 낫다. 입지여건이 좋고 용적률이 낮아 사업성이 좋은 단지라 하더라도 주민 간 다툼 등으로 사업이 더딘 단지는 피하는 게 안전하다. 자칫 사업이 꼬여 낭패를 볼 수 있다.

재건축보다 재개발 투자성은 아직 떨어진다. 박원순 시장의 뉴타운·재개발 출구전략에 따라 사업을 포기하는 단지들이 잇따르고 있다. 재개발이 많은 강북지역 집값이 상대적으로 저렴하고 요즘 오르고 있어도 강남권보다 못해 사업성은 떨어진다. 재개발보다 기반시설 여건이 좋은 재건축에 규제 완화로 투자수요가 쏠리는 것도 재개발 투자환경으론 불리하다.

다만 도심이 가깝거나 주변에 업무시설이 많아 주택수요가 뒷받침되고 주변 시세가 나은 지역은 관심을 둘 만하다. 대규모 개발 호재가 있는 곳은 지역발전 기대감이 높아 투자성이 올라간다. 그런데 용산국제업무지구 개발 무산 이후 강북에 대형 개발재료를 찾아보기 힘들다.
 
 
 
 
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김포·인천·용인…미분양 속속 ‘완판’한국경제|2014.10.14 03:31 
 
 
전세난에 매입 전환 급증

 GS건설이 지난 5월 경기 김포시 한강신도시에서 선보인 ‘한강 센트럴자이’ 3481가구는 대규모 미분양이 생겨 분양 1개월간 계약률이 10%에 불과했다. GS건설 분양팀이 마케팅 전략을 장기간 판매로 바꿀 정도였다. 미적지근하던 아파트 시장은 하반기 들어 달라졌다. 수도권 신규 분양 시장이 활기를 띠면서 이곳 미분양 물량도 8월 400여가구에 이어 지난달 700여가구가 팔려나갔다.

수도권 미분양 아파트 판매 속도가 빨라졌다. 분양 물량이 많아 미분양 해소에 어려움을 겪던 김포 인천 용인 등의 미분양 아파트 계약률이 빠르게 올라가고 있다. 초대형 단지인 한강 센트럴자이 분양률도 13일 현재 72%를 넘어섰다.

7월 초까지만 해도 분양률이 65%에 불과하던 구리 갈매지구 ‘갈매 더샵 나인힐스’(857가구)는 지난달 말 모델하우스를 닫았다. 최근 3개월 새 300여가구가 주인을 찾아 미분양 물량이 ‘완판(완전판매)’됐다. 인천 청라국제도시 ‘청라 롯데캐슬’(828가구)도 7월 이후 260여가구가 판매돼 분양률이 95%를 웃돌고 있다.

분양 마케팅업체 유성의 이윤상 대표는 “높은 전세가율이 지속되는 상황에서 부동산 대출 규제가 풀리고 청약 1순위자 확대 등의 부양책이 나오면서 세입자와 주택 교체 수요자들이 미분양 아파트를 찾고 있다”고 분석했다.