[[]] 서민용 정책 모기지 론, 억대 소득자에 2조 넘게 공급

서민용 정책 모기지 론, 억대 소득자에 2조 넘게 공급

정부가 재원을 마련해 출시한 정책모기지 론에는 보금자리 론, 내집 마련 디딤돌 대출, 적격대출 등이 있다.

보금자리 론이란 한국주택금융공사가 공급하는 장기고정금리 분할상환 주택담보대출이다. 적격대출은 자격 대상이나 주택에 제한이 없지만, 보금자리 론은 무주택자 등 서민들이 소형주택을 구입할 때만 받을 수 있다. 현재 대출금리는 시중은행보다 싼 연 2.50(10년)~2.75%(30년)다. 보금자리 론을 받을 수 있는 요건은 부부 합산 연소득이 7000만원 이하여야 하며 주택가격은 6억 원 이하로, 대출한도는3억 원이다.

내집 마련 디딤돌 대출이란 기존 '생애최초 주택구입자금 대출', '근로자 · 서민 주택자금'과 '보금자리론'이 통합된 대출상품으로 2014년 1월 2일부터 시행되었다. 가구원 전원이 신청일 당시 무주택이고, 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초 주택구입자의 경우에 7000만 원 이하)이면 신청할 수 있다. 소득수준과 대출기간에 따라 2.6~3.4%(2014년 국토교통부 주택기금포털 기준)의 금리를 적용 받으며 최초주택구입자는 0.2%p 추가 인하된다. 대출한도는 최고 2억 원이고 신청 가능 대상주택은 주거 면적이 85㎡ 이하 주택으로 은행에서 평가한 주택가격이 6억 원 이하인 주택이다
적격대출은 주택 구입을 목적으로 하는 수요자를 대상으로 빌려 주는 장기고정금리 대출이다. 9억 원 이하 주택을 담보로 신청할 수 있으며 주택담보대출 비율(LTV)이 70%까지 적용된다. 최대 대출한도는 5억 원이며 금리는 연 4.08~4.44% 수준이다.은행이 대출자산을 한데 모아 기관투자가에 팔고 곧바로 현금을 챙기는 방식으로 유동화하기에 적격인 규격화된 대출이라는 뜻에서 적격대출이라는 이름이 붙었다.

한국주택금융공사(HF)가 이를 기초자산으로 하여 채권을 발행한다. 상품 명칭과 금리는 금융기관이 자율적으로 결정해 판매하고, HF가 이를 매입해 주택저당증권(MBS) 등의 형태로 유동화하게 된다. 적격대출은 기존 장기고정금리 상품보다 위험이 크게 낮다. 왜냐하면 은행이 장기 대출상품을 취급하면서도 곧바로 HF에 대출상품을 매각해, 재무구조 개선과 채권 부실화를 막을 수 있기 때문이다. 또 장기ㆍ고정금리 적격대출이 확대되면 단기ㆍ변동금리ㆍ일시상환 대출의 비중이 감소해 가계대출의 안정적 관리가 가능해지는 효과도 있다.

한국주택금융공사(HF)는 2012년 5월 29일,SC은행과 씨티은행이 지난 3월부터 취급한 적격대출을 기초자산으로 총 3600여 억 원 규모의 주택저당증권(MBS:mortgage-backed securities)을 발행했다.우리나라에서 적격대출 상품이 출시된 것은 이번이 처음인데 반해 미국과 일본 등 장기고정금리 대출이 보편화된 국가에서는 전체 주택담보대출 중 적격대출 비중이 60% 이상을 차지하고 있다.

정책모기지 론은 무주택 서민들의 집 장만을 돕기 위해 민간 금융권보다 싸게 공급하는 고정금리 대출상품이다. 그러나 박근혜정부에서 고소득자들의 정책모기지 활용이 급증한 것으로 드러났다. 디딤돌대출 말고는 소득제한이 없었기 때문이다. 고소득자들의 정책모기지 론은 2015∼2016년 급증했다. 정부가 혈세를 담보로 고소득층의 내집 마련 또는 주택투자를 도와준 셈이다.

주택금융공사가 집계한 2013∼2016년 공급 현황에 따르면 4년간 연소득 1억 원을 초과하는 고소득자에게 2조1595억 원, 7000만원 초과∼1억 원 이하 소득자에게는 5조825억 원이 공급됐다. 같은 기간 공급된 보금자리론·디딤돌대출 총액 57조2439억 원 13%가량(7조2420억 원)이 연소득 7000만원을 초과하는 고소득자에게 돌아갔다. 소득구간이 가계 기준이 아니라 개인 기준이므로 가계 기준으로 하면 이들 수혜자의 소득은 더 많을 것이다.

통계청·한국은행·금융감독원의 ‘2016 가계금융·복지조사’ 결과에 따르면 2015년 가계 평균소득은 4883만원, 중간소득(소득 순위에서 가운데)은 4000만원이다. 이를 기준으로 보면 연소득 4000만원을 초과하는 소득자에게 공급된 보금자리론·디딤돌대출은 32조9797억 원으로 전체의 58%를 차지했다. 싼 금리의 정책모기지 혜택이 중간 이상 소득자에게 더 많이 돌아갔다.

4년간 판매액이 74조2803억 원에 달하는 적격대출 역시 고소득자가 상당한 혜택을 본 것으로 추정된다. 정부도 뒤늦게 정책모기지 개편하기로 했다. 고소득층과 투기적 목적의 정책모기지 수요를 통제하기 위해 정부는 올해 들어 보금자리 론의 경우 부부합산 연소득 7000만원으로 소득조건을 신설했다. 또 주택가격 상한 조건도 9억 원에서 6억 원으로 낮췄다. 그러나 적격대출은 그대로다. 소득제한은 여전히 없으며 주택가격도 9억 원을 넘지 않으면 된다. 여전히 고소득자들도 활용할 여지가 있다. 금융권 관계자는 “적격대출도 중산층 이상이 혜택을 보고 있는 게 사실이다. 서민들을 위한 정책모기지가 어떠한 이유로든 고소득자에게 돌아가는 게 과연 사회정의에 부합하는지는 의문”이라고 말했다. 적격대출도 소득제한이 필요하다는 지적이다.