부동산 플레이를 너무 늦게까지 하려하지 말라

제가 유튜브에서 본 가장 쇼킹한 영상중에 하나입니다
1분정도로 되어있는 이 영상은
어느 한 사람이 위험하다고 부르는 장면부터 시작합니다

이 남자가 부른 이유는 저 멀리서 갑자기 계곡물이 불어난것을 보고 위험경고를 한것입니다

그러자 많은 사람들이 이사람의 경고를 듣고 빠르게 빠져나옵니다
여기가 위험한 이유는 바로 저 아래가 낭떠러지 같은곳이었기때문입니다
아래장면은 위 장면후 정확히 3초후의 영상입니다

3초의 차이로 이들은 여기서 빠져나오지 못합니다
이때만해도 아래쪽에는 물이 차오르지 않습니다

그러나 이들은 물에 갇히고 맙니다

그리고 서로를 손을 잡고 부둥켜앉아 보지만 결국 모두 휩쓸려서 죽고 맙니다

이 영상은 첫째 계곡의 위험성을 알려주는 영상입니다
사실상 물놀이에서의 사망사고는 얕아보이고 물이 깊지도 않은 계곡에서 더 많이 일어난다고 합니다

둘째 저는 이 동영상을 보면서 많은 경고에도 끝까지 나오지 않는 부동산 투자자를 떠올리게 됩니다

제가 한번도 년초 분석에서 그해에 부동산의 급락을 경고한적은 없습니다
상황에 따라 더 오를수도 있다
이런 얘기를 많이 하면서도

2015년부터 부동산을 줄이기 시작하여 현재는 부동산비중을 전체자산의 40프로 의견을 드리고 있는 상태이죠

왜 일까요?

왜 제가 더 오르더라도 미리 줄여가자고 했을까요

이유는 간단합니다

부동산이 바로 저 영상과 같기때문에 그렇습니다
부동산 하락이 시작되기전 본인은 잘 빠져나오리라 믿는 사람들이 많이 있습니다

그러나 부동산은 주식보다도 더 단기에 탈출하기 어려운 시장입니다
주식은 그날 종합지수가 5프로 폭락햇다면 다음날 팔고 나오면 됩니다

그러나 부동산시장은 그렇지 않습니다

거래량이 없어지면서 거래 자체가 이뤄지지 않습니다
10프로라도 낮춰서 내놨을때 바로 팔리면 모르지만
10프로 20프로를 낮춰서 급매물로 내놓더라도
팔리지가 않는다는데 맹점이 있습니다

그리고 이 하락의 시작을 정확히 맞추기란 결코 쉬운게 아닙니다

그래서 저희는 부동산을 고점이 아닌 어깨에서부터 줄여가고 있는것이며
나머지 40프로도 내년부터 점점 줄여가게 될것입니다

현재 홍수처럼 밀려올 저 물은 아마도
중국 부동산 하락으로부터 시작될것입니다

중국부동산의 정체는 중국의 위기를 만들고 그 위기는 글로벌 경제위기로 전염될 가능성이 큽니다
그러므로 우리는 중국부동산과 미국부동산의 정체나 하락이 시작되는가를 반드시 늘 체크하고 있어야 합니다

물론 제가 2015년도에 중국부동산 고점선언을 했었죠. 더 오르기 힘들다는 선언을 했는데
그 예측은 빗나갔습니다. 이후에 잠시 정체되다가 다시 오름세를 탔습니다

제가 2015년에 국내 부동산비중 축소의견 드릴 당시 특히 주택 매도의견 드렸음에도
1가구 1주택에 본인이 거주하는 사람이라면 본인이 선택하시면 된다는 말씀드렸죠
그러나 때가 되면 이마저도 매도하라는 의견을 드릴때가 있을것이다라는 얘기도 이후 드린바 있습니다

차이가 뭘까요?

그 차이는 간단합니다

즉 집을 팔고 3-4년 전세로 나갓다 오는 동안 집값이 크게 하락할 시기가 올수도 있다는것이죠
물론 그걸 정확히 맞추긴 쉽지 않겠습니다만.. 그시기는 오게 될것입니다

특히 지금처럼 투기세력의 자전거래로 가격이 붕 띠워져 있을때 고가매도를 잘하게 되면
더 좋은 가격대가 올수 있는거지요

이제 강남도 거품이 심해지는 단계에 들어간다고 봐야하는데
이는 매매가 대비 전세가 비율이 많이 낮아지고 있어서입니다
이는 금리가 올라가면 더 심화될수 있습니다

즉 수요로 오르는게 아닌 투기적 장세라는 뜻입니다
수요로 오르는것이라면 전세가 상승이 반드시 동반되어야합니다

저 역시도 작년에 지리산 집 매도 이후에 점점 부동산 자산을 줄여가는 중에 있습니다
더 오를수 있죠 분명 내가 판후에 더 오를수 있습니다

그러나 부동산 플레이를 너무 오래도록 끝까지 하려는 것은
저 계곡물과 같이 위험합니다

손짓하는 경고를 무시한 3초의 댓가는 너무도 큰것이죠

부동산… 특히 아파트가 이와같을것입니다
지방의 아파트중에 인구가 줄어가는 도시들은 재앙적 수준이 될수도 있습니다

아파트는 여전히 좋은 투자 품목이 아닙니다
여전히 동일한 조건이면 주택이 낫구요

인구가 많은 도시는 떨어지더라도 그나마 덜하겠으나
인구가 줄어드는 도시의 아파트는 재앙적 수준이 될것입니다

이것을 피해갈 유일한 해법은
우리의 GDP가 2배이상 늘어나는것입니다
그것이 가능하다고 본다면 다른 시나리오가 있을수 있습니다

그러나 그렇지 않다고 보신다면
현재의 가계대출과 특히 자영업자대출의 비중이 큼으로 인해서
큰 곤란을 당하게 될것입니다

그리고 조만간 한국도 금리인상이 있을것입니다

물이 점점 불어날 징조가 보이고 있습니다

어떤식으로 일어날지 정확히 예측하긴 힘들겠으나
중국부동산의 침체 뉴스가 저 물폭탄의 시발점이 될 가능성이 큽니다