금리인상 0.25%, 부동산 임대업 소득 -10% 하락 (충격 나비효과)

금리인상 부동산 전망 – 바보아저씨의 경제이야기
(본 글은 “바보아저씨 경제이야기” 책 내용 “임대사업자 다주택 갭투자 방법”, “진짜 부자들이 내부정보로 땅 투기하는 방법” 글 내용을 바탕으로 작성된 글입니다.)

본 글은
1) 임대사업자 다주택 갭투자 방법 (책 2권)
2) 진짜 부자들이 내부정보로 땅 투기하는 방법 (책 2권)
3) 3억으로 10억 원룸 건물주 되는 현실적인 방법 (책 1권)
4) 4억으로 10억 상가 건물주 되는 현실적인 방법 (책 1권)
5) 금리인상 부동산 임대사업자 소득 -10% 하락 (단 0.25%의 인상으로 임대소득은 10% 넘게 떨어진다.)
연재되는 글입니다.

금리인상 부동산 임대사업자 소득 -10% 하락
– 대출금리 0.25% 오르면 임대사업자 소득은 10% 줄어듭니다. 무서워요…

필자는 바보아저씨의 경제이야기 책 1권에서 3억으로 10억 원룸 건물주, 4억으로 10억 상가 건물주가 되는 현실적인 방법과 대출방법을 소개해 드리면서 “향후 금리인상이 예상되오니 대출금리를 5% 아주 보수적으로 잡고” 글을 실은 적이 있습니다. 또한 책 2권에서는 다주택 임대사업자들의 무지막지한 RTI(월세/이자) 기반의 무제한 대출과, 토지이용규제 등 내부정보로 땅 80% 대출을 받아 땅 투자를 해서 몇배~몇십배 차익을 얻어가는 내부자들 이야기를 다루기도 하였습니다.

오늘은 책이 실렸던 글을 확장하여 일반인 분들에게 기준금리 인상과 부동산과의 관계에 대해 설명을 드리고자 필을 들게 되었습니다. 

우선 일반 국민들 직장인들 입장에서는요.
기준금리 0.25% 올랐다? 이게 현실적으로 감이 잘 안옵니다. 
아파트 담보대출 2억 받아서 금리 0.25% 오르면 사실 부담이 되는 건 사실이지만 그렇게 아주 큰 차이는 안납니다. 2억 30년 상환 기준 0.1% 당 원리금 1만원 정도 상승하는 차이가 나거든요. 
그리고 예금금리, 적금금리 2.00% 에서 2.25% 오르면 도대체 무슨 차이인가요. 쥐꼬리 만큼 이자 더 받는 거라고 생각을 합니다.

그런데 지금 기준금리 인상이 0.25% 되면요 -> 대출금리도 같이 오르잖아요. -> 그냥 대출금리가 기준금리 0.25% 만큼 올랐다고 가정을 해볼께요. 기준금리 인상과 동시에 이제 향후 1년 동안 은행 대출창구는 그냥 비상이 걸립니다. 왜냐면 부동산 하시는 분들, 특히 임대사업자 분들은 대출 연장을 1년 마다 한번 씩 하게 되어 있거든요. (10년 대출 기간이지만 연장은 1년 단위로 합니다.) 그럼 임대사업자 부동산 대출 연장하러 오면 죄다 금리가 올라가게 됩니다. 연장 해 가시는 고객도 금리 올라서 언짢고, 금리 오른다고 매번 안내해야되는 은행원도 스트레스가 이만저만이 아닙니다. 여기에 연장하러 와서 부동산 시세를 업데이트 해보니 시세(담보가액)이 오르지 않고 되려 떨어졌습니다. 금리는 올랐지 + 담보 시세는 떨어졌지 => 월 이자는 오르고, 떨어진 시세 비율만큼 대출 상환 독촉을 은행원이 또 합니다. 왜냐면 1억 짜리 집 80% 몰빵대출 8,000만원 했는데,,, 집값이 9,000만원으로 떨어지면 담보인정 80%,,, 7200만원 밖에 못 받게 되거든요. 그래서 조만간 800만원을 상환해 주셔야 한다. 이런 소리를 듣고 은행을 나오게 되는 겁니다.

그래서 집 한채 대출 받아서 살고 계시는 일반 가정, 가계대출자 직장인 분들은요. 부담이 되긴 합니다만 이자 몇만원 더 내면 유지가 가능합니다. 그리고 다달이 대출원금을 줄어들 잖아요. 그걸로 안도하며 살 수 있습니다.

그런데
임대사업자들은요. 기준 금리 0.25% 인상이 -> 1년 총 임대소득 10% 넘게 떨어뜨리는 엄청난 결과를 불러옵니다. (나비효과 정도 될까요… 계산해 보면 심각성을 알게 되실 꺼에요) 

경기도 대단지 오피스텔 전경 – 글 내용과 연관성 없습니다.

그럼 어떻게 그렇게 되는지 계산을 해봐 드릴께요.
이미 책 2권에서 대출금리 5.00% 아주 보수적으로 산정했던 오피스텔 임대수익률 표를 가져다가 기준금리 인상이 되면 어떻게 수익이 바뀌는지 표를 만들어 보았습니다.

매매가 1억 오피스텔, 2000/30만원 월세 투자, 기준금리 0.25% 인상 시 수익률 변화표(최대 -12.50% 하락)

– 1억 짜리 오피스텔을 사서
– 내돈 2000 + 보증금 2000 + 대출 6000만원 갭투자를 했습니다.
– 보증금 2000만원 / 월세 30만원를 받아먹고 있습니다.
– 기준금리 4.00% 일때, 내돈 2천만원으로 월세-이자 차액 1년에 120만원 남깁니다. (수익률 6.00%)
– 기준금리 4.25% 로 올라가면 1년 임대소득이 120만원 -> 105만원으로 떨어집니다. (수익률 5.25%, 하락률 -12.50%) 이렇게 되는 겁니다. 6천만원의 0.25% = 이자 15만원 더 늘어나는 겁니다.
그런데 단순 수익률 만으로 보면 아직도 6.00% -> 5.25% 로 떨어졌으니 버틸만 하다고 생각할 겁니다.

하지만 임대업 해보신 분들은 알겠지만 위 표만 딱 봐도 얼마나 위험한 상황인지 직감을 하실 겁니다.
공실률, 복비, 수선비, 도배비 이런거 전~혀 계산하지 않은 단순 수익률이 이미 4~5% 수준으로 하락해 들어가기 때문입니다.

더구나 정말 임대소득으로 먹고 살려구 내돈 4억으로 20채를 정말 무리하게 투자했다고 하면요.
1채당 120만원 -> 105만원
1년 임대소득이 2400만원에서 -> 2100만원으로 떨어지는 결과를 불러옵니다.
(1년 만에 졸지에 연봉 12% 이상 삭감….)
연봉 2400만원 직장인이 1년 만에 연봉 2100만원으로 삭감되는 꼴이 되어 버리는 거에요.

그래서 현재 정말 무리하게 레버리지로 투자한 다주택 임대사업자 분들은 엄청나게 집에서 계산기 두드리고 있으실 겁니다. “금리가 오르면 어느정도 까지 버틸 수 있을까…?” 이렇게 스트레스 테스트를 하고 계실 꺼에요.

물론 책에서도 말씀드렸지만 과거 3% 초중반에 임대업 하려고 대출 받으신 분들 포함해서 아직까지는 버틸만 합니다. 왜냐면 담보대출 금리 4.50%,, 여기가 월세-이자 차액으로 버틸 수 있는 마지노선 이라고 책에서 저는 설명을 드렸거든요. 대출 금리가 4.50% 이상 올라가면 이제 80% 끌어다가 몰빵 대출 질러서 엄청나게 다주택 갭투자 하신 분들부터 조금씩 매물이 늘기 시작할 꺼에요;;;

1년에 2,400만원 타서 생활하다가 생활비 2,100만원 되어 보세요. 물가도 올랐는데,,, 쉽지 않겠죠,,,;;;

이해를 더 돕기 위해서
이번엔 1억 오피스텔, 1000/40 월세 투자를 가정하고 계산을 다시 해봤습니다.

매매가 1억 오피스텔, 1000/40만원 월세 투자, 기준금리 0.25% 인상 시 수익률 변화표 (최대 -8.75% 하락)

– 1억 짜리 오피스텔을 사서
– 내돈 2000 + 보증금 1000 + 대출 7000만원 갭투자를 했습니다.
– 보증금 1000만원 / 월세 40만원를 받아먹고 있습니다.
– 기준금리 4.00% 일때, 내돈 2천만원으로 월세-이자 차액 1년에 200만원 남깁니다. (수익률 10.00%)
– 기준금리 4.25% 로 올라가면 1년 임대소득이 200만원 -> 182.5만원으로 떨어집니다. (수익률 9.13%, 하락률 -8.75%) 이렇게 되는 겁니다. 7천만원의 0.25% = 이자 17.5만원 더 늘어나는 겁니다.
– 그러나 이런 경우는 수익성이 하락하지만 정말 1억에 월세 40만원 받을 수 있는 매물이라면 대출금리 4.25%로 오른다고 해도 수익률이 6%~9% 나오므로 무리하게 투자만 안했으면 버틸만 한 상황입니다.

다만, 앞서 말했 듯이 이런 집 20채 투자 해놨다면요.
1채당 임대소득 200만원 -> 182.5만원
연 임대소득 4,000만원 -> 3,650만원으로 하락하는 결과를 가져옵니다.
(연봉 4,000만원 직장인이 1년 만에 연봉 8.75% 삭감되서 3,650만원 받아야 된다는 거죠.)
비교를 하자면 그렇다는 겁니다.

1년에 4,000만원 타서 생활하다가 3,650만원 되어 보세요. 물가도 올랐는데,,, 역시 쉽지 않아요,,,

땅 투자 하신 분들도 무리하게 하신 분은 한계상황이 옵니다.
책 2권에서 토지이용규제 변동 되는 정보를 사전에 알면 땅 투자로 엄청나게 수익을 올릴 수 있고 실제로 그런 일이 일어나고 있다. (직접 지인 경험을 통해,,,) 글을 실어 드렸는데요. 땅 투자는 오피스텔 보다 더 위험할 수가 있습니다. 왜냐면 소액임차보증금 차감도 없이 토지 감정가의 75~80% 막 대출이 그냥 나가거든요. 집이 있어서 세입자도 없고. 그냥 온전히 땅만 있으면 나중에 경매로 넘겨 회수하기도 쉽다고 생각해서 인지, 땅은 80% 대출에 원금 상환없이 이자만 내면서 투자를 많이 하시거든요. 이런 분들 중에서 책에 실었던 내부자들(?) 분들 처럼 10억~20억 땅 담보대출 받아서 한달 이자만 월급 만큼 내면서 땅 시세차익 노리려고 투자하셨던 분들 중에 한계점 오신 분들은 일부 땅을 매물로 내놓으셔야 하는 상황이 되어 버리는 거에요. 뭐 땅이야 해마다 시세가 올랐으니 적당히 차익을 내고 매물을 내 놓으시는 거겠죠;; 원리만 이렇다 알려드리는 거에요.

결론은
– 기준금리 단 0.25% 올렸을 분인데 다주택 임대사업자 분들은 1년 총 임대소득이 10% 이상 떨어질 수 있습니다. (노후 생활비가 확 줄어든다…;;;)
– 땅투자 하시는 분들도 고민이 많아집니다. 왜냐면 땅은 80% 대출하고 대출 금액에 몇억 씩 큰 경우가 많아요. 이자만 내고 버티기 중인데 금리 올라서 이자 낼 여력이 없어집니다.
– 임대사업자, 담보대출 직장인 모두 마찬가지입니다. 대출 연장하러 와서 금리 인상된다 소리 듣고, 집값 떨어졌으니 그만큼 비율 상환해야 된다는 소리까지 듣습니다. 대출 은행원도 죽어납니다… 금리 인상 민원 많아지고 , 그거 항의 받고… 안내해야 해서…
– 다주택 무리하게 80% 대출 투자 해 놓으신 분들 임대수익 및 땅 대출 무리하게 해두신 분들 이자 오르는거 계산기 엄청 두드리고 있을 겁니다.
– 지금 현금 많이 들고 계신 분들은 속으로 웃고 있습니다. (역사는 반복됩니다;;;)

(본 글의 오피스텔 투자 수익률은 공실률, 중개수수료, 세금, 기타 수선비 등 부대비용을 감안하지 않은 월세 – 대출이자 차액 상 단순 수익률 입니다.)
(본 글은 “바보아저씨 경제이야기” 책 내용 “임대사업자 다주택 갭투자 방법”, “진짜 부자들이 내부정보로 땅 투기하는 방법” 글 내용을 바탕으로 작성된 글입니다.)

본 글은
1) 임대사업자 다주택 갭투자 방법 (책 2권)
2) 진짜 부자들이 내부정보로 땅 투기하는 방법 (책 2권)
3) 3억으로 10억 원룸 건물주 되는 현실적인 방법 (책 1권)
4) 4억으로 10억 상가 건물주 되는 현실적인 방법 (책 1권)
5) 금리인상 부동산 임대사업자 소득 -10% 하락 (단 0.25%의 인상으로 임대소득은 10% 넘게 떨어진다.)
연재되는 글입니다.