개포동 대청아파트 재건축

아래의 사항은 본인이 오랫동안 논리적으로, 합리적으로 연구한 결과 나온 예상도로서
개포동 대청아파트 소유자분들만 보시기 바랍니다.
1. 대청아파트 주변 환경 및 개발계획
1-1. 양재천
영동6교와 대치교 사이에 16,000평 정도의 덮개 공원이 세텍개발에 따라 조성될 것입니다.
1-2. 탄천
탄천 노상주차장을 폐쇄하고 이곳에 대규모 공원을 조성할 예정입니다.
또한, 이곳부터 물재생센터까지의 탄천 양안을 모두 친환경 공원으로 조성합니다.
대청아파트부터 양재천을 끼고 잠실운동장까지 숲이 조성된 수변공원을 산책할 수 있습니다.
1-3. 물재생센터
학여울역 인근 대규모 부지 개발의 기부금으로 마루공원을 3배 확장하여 수서1단지에 조성한
공원과 무지개 다리로 연결하여 61,000평의 대규모 숲을 만들 예정입니다. 하수처리 시설은 100%지하화 하여 냄새없는 클린 공원이 될 것이며 마루공원 밑의 넓은 빈 공간은 향후
클린 버스공영차고지가 될 것입니다. 양재천 덮개공원과 마루공원을 합하면 10만평이 됩니다.
2-1. 복합 환승센터
삼성역과 비슷한 크기의 환승센터가 버스중앙차선의 형태로 학여울역과 대모산역으로
조성됩니다. 동부수도사업소 대지에 초고층 빌딩이 들어옴에 따라 버스정류장이 GS학여울
주유소쪽으로 대규모로 신설됩니다.
2-2. 버스중앙차선
삼성역 주변의 혼잡도를 완화하고자 영동대교부터 수서역까지 버스중앙차선을 설치합니다.
테헤란로에도 버스중앙차선을 신설합니다. 강남역으로의 접근이 엄청 편리해집니다.
1번 버스를 타고 교통정체 없이 삼성역으로 가고 또한 강남역행 버스노선이 신설될 것입니다.
2-3. 위례신사선
덮게공원을 통하여 학여울역에서 위례신사선,3호선,GTX-C를 편리하게 이용할 수 있습니다.
2-4. 대모산역
대모산역에 분당선 급행열차가 정차합니다. 급행열차 정차를 위한 대피선이 계획되어 있습니다.
2-5. 삼성역과 수서역
삼성역에는 남부급행철도가 서울시에 의해 건설됩니다. 수서역에서 경강선에 연결철도가
건설됩니다.
2-6. 학여울역
학여울역에는 위례신사선, GTX-C, A노선과, 버스중앙차선이 생깁니다.
GTX-C노선은 기존 과천선(4호선 일부)을 이용할 것으로 보이며 그 노선 상 학여울역을
지나게 되는데 이 경우 학여울역 개발과 맞물려 자연스럽게 학여울역에서 정차할 것입니다.
GTX-A노선은 그 노선이 학여울역 근처를 지나는데 향후 SK본사와 초대형 쇼핑몰이
들어오면 역이 근처에 신설될 것으로 보입니다.
3-1. 대모산 터널
일원터널 옆에 대모산 터널을 건설하여 서울-용인 고속도로와 영동대로를 일직선으로
연결합니다.
3-2. 대치교와 영동6교
동부간선도로의 지하 스마트웨이 건설의 출입로가 대치지하차도 근처가 되고 SK본사와 초고층
빌딩이 6개 정도 들어옴에 따라 발생되는 차량 통행을 위해 대치교와 영동6교는 증설 작업을
할 것입니다. 증설작업을 하면서 영동6교와 대치교 사이에 덮개공원을 만듭니다.
3-3. 영동대교 확장
강북사람들의 삼성역 접근성 제고를 위해 영동대교가 확장됩니다.
4-1. 학여울역
학여울역에 초고층 빌딩(100층 이상)을 건설하여 전시, 판매, 컨벤션, 업무 시설이
들어서는데 특히, 이마트, 전통 재래시장 같은 대규모 판매시설이 들어올 것으로 보입니다.
SK가 제안한 대규모 개발사업에 대해 2018년에는 서울시가 승인할 것으로 보입니다.
4-2.서울시 동부도로 교통사업소
GS자이 바로 뒤의 서울시 동부도로 교통사업소 인근 부지면적이 26,000평으로 현대건설
부지보다 1,000평이나 더 넓은데 이곳을 민간에게 매각, 개발하게 할 것인데
이 경우 막대한 기부금이 발생할 것으로 보이며 이 기부금으로 마루공원 및 양재천 덮개공원을
만들 것입니다. 26,000평에는 70~80층 이상의 초고층 빌딩 4개 정도가 들어섭니다.
4-3.코원에너지
서울시 동부도로 교통사업소 맞은 편 코원에너지 부지는 그 면적이 22,000평의 대규모로
이곳에 초고층 빌딩 4개 동과 이케아 같은 대규모 판매시설이 들어설 것입니다. SK본사가
들어올 것으로 보입니다. 강남에는 삼성, 현대, 롯데, SK등의 본사가 들어오게 되네요.
5.초거대 지하 복합쇼핑몰 건설
1990년대 초반 극동건설은 삼성역부터 학여울역까지 지하쇼핑몰 건설을 제안한 적이 있는데
이제 이 프로젝트가 재가동되려고 합니다. 여기서 나오는 분양대금으로 건설비용을 충당하면
서울시 부담은 전혀 없게 되면서 많은 청년 일자리가 생겨납니다.
나. 재건축
1. 재건축 건축기준
1-1.용적율
대청아파트 용적율 183%인데 일반적으로 180% 이하이면 재건축이 리모델링보다 낫다고
전문가들은 보고 있습니다. 한신18차APT는 용적율 299.47%로 재건축합니다.
현재의 300%용적율로 재건축을 할 경우 일반분양분은 임대주택을빼고 대략160세대입니다.
3년 뒤에 분양가 6,000만원으로 매우 저렴하게 일반분양할 경우 수입은 대략2천2백억정도이고
기존 주택 822세대의 건축비를 평당450만원으로 책정하여 공사하면 공사비가 대략 일천억정도
가되니 지금 300%용적율로도 재건축을 할 경우 분담금은 매우 적어지게 됩니다. 분담금은 거의
내지 않아도 됩니다. 만일, 세택개발에 따라 대청아파트 부지가 준주거지역으로 종상향 될 경우
용적율 400%의 주상복합아파트를 지을 수 있습니다.
1-2. 용적율 상향
1)서울시에 촘촘히 건설된 지하철의 수송능력을 볼 때 현재의 용적율을 법정 상한선까지
올려도 아무 문제가 없는데 그 증거로 이전 정권은 지자체 조례를 폐기하고 무조건 법정
상한선까지 올리려고 했습니다. 강북지역의 재건축을 위해서라도 시행령으로 묶어놓은
250%를 법정 상한선인 300%로 올릴 것입니다.
우수디자인, 리모델링이 용이한 구조, 장수명 주택, 신재생에너지, 지능형 건축물로 지으면
20%용적율을 추가로 받습니다. 이 경우 320%까지 용적율을 받습니다.
더군다나 학여울역 개발과 동부수도사업소, 코원에너지 대지에 초고층 빌딩들이 들어오려면
서울시에서는 이곳을 최소 일반상업지역 또는 중심상업지역으로 종상향 해줘야 하는데
이 경우 대청은 준주거지역이 됩니다. 준주거지역 용적율은 400%입니다.
SH공사와 서울시는 영구임대주택의 대지를 준주거지역으로 종상향하여 늘어나는 가구수를
일반분양하여 공사비를 충당하려 하고 있습니다. 이미 중계1단지 영구임대주택을 시범적으로
하고 점차 계속 확대해 간다는 전략입니다. (12월21일 매일경제 25면) 일반분양값만 3,000억이
넘어 SH공사와 서울시는 돈한푼 안들이고 재건축을 할 수 있게 되었습니다. SH1단지가 준주거지역으로 종상향되면 그 옆에 붙은 대치2단지와 대청아파트도 당연히 준주거지역으로 종상향을
해줄 것입니다.
2)과도한 분담금으로 재건축에 엄두를 못내는 강남 이외의 아파트들에 대한 배려로
서울시는 용적율을 올릴 수 밖에 없습니다. 용적률을 현행대로 묶어 놓으면 15층 이상의
중층아파트들은 슬럼화 되고 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐만 아니라 거주민들의
삶 또한 최악이 됩니다.
이미 전 세계는 수도가 메가시티로 변신해가고 있는 추세인데 서울시도 메가시티로 가려면
층수완화는 필수적이 될 것입니다.
1-3. 기부채납
기부채납 비율은 7.3%인데 이 중 50%는 현금납부가 가능합니다. 기부채납 비율은
대청아파트의 경우에는 오히려 호재입니다. 50%를 현금으로 납부 후 나머지 50%는
진입도로 확장으로 사용됩니다. 어차피 초고층 아파트가 되고 세대수가 많아지면
자비로라도 진입도로를 넓혀야 하는데 이 기부채납으로 넓히면 되는 것 아닐까요!
1-4. 최고층수제한완화
잠실주공5단지가 50층입니다. 그곳보다 더 좋은 입지인 대청은 50층 최고층수를 얻어낼 수
있습니다. 학여울역과 동부수도사업소, 코원에너지 가스회사 부지가 일반상업지역 또는
중심상업지역으로 용도변경되면 그 대지에 접해 있는 대청아파트 부지는 최소한
준주거지역으로 종상향 될 것입니다. 준주거지역은 층수에 제한이 없습니다.
은마아파트는 33평이상이고 우리 대청은 평균 20평이하니까 특혜시비도 없겠지요.
SH공사 산하의 영구임대아파트 단지를 준주거지역으로 종상향하면서 층수도 40층까지로
하려고 합니다. 이 경우 SH1단지 영구임대아파트도 40층이상으로 층수를 완화해주겠지요.
그럼 대청아파트의 층수도 분명히 완화해줄 것입니다.
전세계의 수도는 이미 메가시티가 되고 있습니다. 서울시도 메가시티로 가려면 층수완화는
필수가 될 것입니다.
1-5. 임대주택 의무비율
서울시 임대주택 의무비율은 20%입니다. 대부분의 지방자치단체의 임대주택 의무비율은
없거나(인천시) 5%이하입니다. 다른 지방자치단체와의 형평성 문제도 있고 현실적으로
이 비율을 5%이하로 낮추지 않을 경우 노후아파트의 슬럼화가 계속되어
시민들의 삶이 떨어지는 문제가 발생하기 때문입니다. 강북아파트들이 재건축을 못하는
이유는 바로 이러한 규제 때문인데 계속 이 규제가 지속될까요???
1-6. 재건축 분양대금
삼성역 개발에 따라 평당 아파트 가격은 계속 치솟고 있습니다. 현재 삼성동 아이파크는
평당 5,500여만원 정도이고 매경신문에 따르면 조만간 평당 일억이 갈 것이라고 합니다.
대청아파트는 분양대금을 7,000만원 받으면 분담금 없이 재건축을 진행할 수 있습니다.
입지조건이 그저그런 한남동 분양대금은 최소 5,500만원이상일 것이라고 합니다.
이미 개포동 평당 가격은 5,000만원을 훌쩍 넘어섰습니다. 개포동 중에서도 최고의 입지를
자랑하는 대청아파트의 평당 분양가격이 7,000만원 넘는 것은 일도 아닙니다.
2. 층간소음
층간소음의 원인은 얇은 두께의 바닥슬래브 때문입니다. 바닥슬래브를 두껍게 하면
층간소음은 사라집니다. 리모델링으로는 층간소음을 절대 잡을 수 없습니다. 왜냐하면
층간 높이가 낮기 때문이지요.
3. 재건축 비용
시멘트 값은 세계 최저수준이고 철근 값은 종이 값보다 쌉니다. 재건축 비용 증가 원인은
더딘 진행 때문이지 건축자재 값 때문이 아닙니다. 재건축 비용은 리모델링 비용보다
오히려 더 저렴할 수 있습니다.
4. 층고
현재 아파트 추세는 최소 2.6m층고입니다. 2.6m층고의 아파트에 가보셨나요?? 정말 좋아요.
층고 0.5m높이는데 평당 3만원이면 됩니다. 다시 말하지만 시멘트, 철근 값 저렴합니다.
5. 건물수명
장수명 아파트로 재건축하면 용적율을 10% 더 받을 수 있습니다.
6. 사람이 먼저인 내부구조
리모델링 구조는 구조적 기형을 띠고 있어 사람이 먼저인 구조가 아닙니다.
햇빛이 잘 들고 환기가 잘 드는 사람이 먼저인 그런 재건축 아파트를 건축해야 합니다.
7. 4베이, 5베이 및 혁신적 평면 설계
재건축 아파트는 4베이, 5베이가 가능하며 이에 따라 발코니 확장이 자유로워서 실면적이
매우 넓습니다. 23평의 경우 33평 아파트의 면적이 나옵니다. 리모델링 대청 아파트는
겨우 2베이 구조인데 그것도 복도 쪽 발코니는 확장도 불가능합니다. 발코니 면적은 최대
전용면적의 50%까지도 가능한데 실례로 힐스테이트 광교아파트의 경우 삼면을 발코니로 만들어
발코니 면적이 전용면적의 50%가 되도록 하였습니다.
8. 재건축 시기
삼성역 복합환승센터 및 현대글로벌 비즈니스 빌딩과 잠실 국제교류복합지구 건축과
세택개발이 가시화될 때 분양하면 7,000만원의 분양대금을 받을 수 있습니다.
다. 리모델링을 하면 안 되는 이유
1. 왕따아파트
주변이 전부 재건축하는데 대청아파트만 달랑 리모델링을 하면 개포지역에서
왕따당하는 아파트가 될 것입니다. “엄마, 반 친구들이 우리 아파트가 재활용
쓰레기 아파트라고 놀려요. 우리 다른 아파트로 이사가요“
2. 층간소음
아파트의 큰 단점인 층간소음은 기본적으로 바닥슬래브의 두께를 두껍게
해야만 하는데 대청은 층고가 낮아서 두껍게 할 수가 없습니다.
층간소음에는 중량 충격음과 경량 충격음이 있는데 일반적으로 사람이 괴롭게
느끼는 층간소음은 중량 충격음입니다. 이 소음은 오로지 슬래브 두께를 두껍게
해야지만 잡을 수 있습니다. 재건축 아파트 층고가2m60cm이상인 이유입니다.
3. 벽간소음
층간소음보다 더 심한 것이 벽간소음입니다. 리모델링은 마루와 복도쪽으로
확장하면서 세대 경계벽을 벽돌로 쌓습니다. 벽돌은 틈새가 매우 많아서
소음차단에는 아주 젬병인 건축자재입니다.
4.턱없이 낮은 층간높이
요즘 아파트의 추세는 층간 높이가 2m60cm이상으로 쾌적성을 강조하는 바
리모델링은 절대 이 높이를 맞출 수가 없습니다. 소방법 강화로 전층에 스프링
쿨러 설치를 하면 그 높이가 겨우 2m여정도가 되니 조금 키 큰 사람은
전등에 부딪힐 수가 있습니다.
5. 구조적으로 서비스 발코니 면적이 극히 작음.
재건축 아파트는 기본이 4베이가 많고 심지어는 경기도 광주 태전지구의
“힐스테이트 태전” 전용 59㎡는 3면 개방형 5베이 발코니로 무려 32㎡의 서비스
면적이 제공되었습니다. 리모델링 아파트는 기본적으로 2베이 구조로 아파트
서비스면적 확장이 극히 제한적으로 다른 재건축 아파트들이 누리는 공짜의
전용면적 확장이라는 기본적인 권리조차도 못 누리게 되어 있는 구조입니다.
구조상 길어서 자연 환기도 잘 이루어지지 않으며 그 구조가 기형적인 것은
설계도면을 보면 바로 알 수가 있습니다.
6. 지진에 대한 취약성
포항, 경주지진에서 가장 피해를 많이 입은 아파트나 빌라는 몽땅 필로티
구조인데 이는 그 구조상 어쩔 수 없는 것입니다. 더군다나 리모델링 공사를
하면서 내력벽에 가해지는 엄청난 진동과 충격으로 내력벽 자체도 그 피로도가
증가하며 수많은 내부 균열이 가게 되어 있으면 리모델링 공법상 기존 골조에
추가로 콘크리트나 벽돌을 앙카나 돌본드등으로 기존 골조에 접착하기 때문에
그 내구성은 재건축 아파트에 피해서 현저히 떨어질 것입니다.
조그만 지진에도 큰 피해가 나게 됩니다. 더군다나 내력벽에 문을 내기 위해
내력벽을 철거한다고 했는데 내력벽 철거는 정부에서도 2019년까지 검토를 하겠다고
한 문제로서 안전에 매우 심각한 문제를 일으키는 몰상식한 행위입니다.
7. 지하주차장 사용 불편및 그 면적의 협소성
단지 내 각 동의 기초부분을 건들지 못하기 때문에 지하주차장은 네모 반듯하게
만들지 못하고 각 동의 기초부분을 피해서 만들어지기 때문에 사용상 매우
불편하게 되고 그 면적도 좁아서 지하3층까지 파게 되는 것입니다.
재건축시 지하2층이면 충분한 것을 리모델링시 지하3층까지 파게 되는 것이니
그 추가분담금이 억소리나게 됩니다.
8. 엄청난 분담금
8-1. 재건축 주차장 보다 턱없이 비싸지는 리모델링 지하주차장 공사비용
리모델링 지하주차장을 파는 비용이 재건축 지하주차장 비용에 비해서 몇 배나
더 비싸다는 것입니다. 빌딩이나 아파트 건축 비용에서 지하층 비용이 가장 많이
들어갑니다. 리모델링 지하주차장은 기존 아파트 동의 기초골조를 보호하면서
지하주차장을 건설하기 때문에 그 비용이 엄청나게 들어가게 됩니다.
8-2. 주민들이 모르는 추가분담금
인건비와 자재비등의 상승으로 인한 추가부담금+이사비용 3억에 대한 대출이자+
눈덩이처럼 늘어나는 조합비+리모델링 특징상 등장하는 잦은 설계변경비용+
취득세+임차인 보증금등입니다. 만약 이사비용 3억에 대한 대출이자를 은행에
납부하는 것이 아니고 건설사에서 이사비용 3억을 대출해주는 것이라면 이건
그 이자 자체가 은행이자하고는 차원이 다르게 됩니다. 관리처분 총회에서
분담금을 확정한다고 해도 건설사와 조합간의 계약에 의해 관리처분총회부터
사용승인일까지 추가로 분담금이 발생할 수 있다는 특약을 삽입하기 때문에
사용승인일에 추가로 분담금을 내야할 것입니다. 사용승인시점에 조합과
건설사간의 법정분쟁이 비일비재한 것은 이미 주지의 사실입니다. 취득세등을
포함할 경우건설사가 제시하는 추가분담금 금액에 대략2.5배 정도의 금액이
추가로 들어간다고 생각하면 대충 맞습니다.
8-3. 상상을 초월하는 철거비용
재건축은 철거 시 그냥 포크레인으로 위에서부터 철거하면 되지만 리모델링은
거의 대부분의 철거를 인부들이 브레이커로 해야 하기 때문에 그 인건비가
엄청나게 됩니다.
8-4. 시공상의 어려움 때문에 증가하는 공사비용
기존 골조만 남기고 철거한 후에 기존 골조에 추가로 콘크리트를 이어붓이기
때문에 시공상 어려움이 많게 되고 따라서 자연스럽게 공사비로 상승하게
됩니다. 비용이 자꾸만 추가로 들어가게 되니 건설사는 막장공사처럼 대충대충
하게 됩니다.
8-5. 일반분양에 대해 조합원들이 책임져야 하는 구조
미분양 발생 시 미분양분을 조합원들이 전부 책임져야 하는 구조입니다.
리모델링은 미분양이 발생해도 재건축은 절대 미분양이 발생하지 않을 것입니다.
9. 갈수로 떨어지는 리모델링 아파트 선호도
재건축은 어쩔 수 없이 하는 것이지만 리모델링은 그렇지 않습니다. 많은 단지가
리모델링에서 재건축으로 돌아서고 있습니다. 은마아파트는 15층인데 왜
리모델링을 안하고 재건축을 할까요? 은마아파트 주민들이 대청아파트 분들보다
멍청해서 재건축을 할까요??
10. 일조권 문제 및 답답한 단지
동과 동간의 거리가 지금보다 훨씬 짧아지기 때문에 중층이하 저층부에 사는
세대들은 햇빛보기가 불가능해집니다. 리모델링 후 햇빛을 보지 못한다면
어떨까요? 또한, 동과의 거리가 너무 가까워서 답답함을 느낄 것입니다.
11. 일조권 때문에 일반분양분 43세대를 건축하지 못함.
리모델링은 15%세대수를 증가시킬 수 있는데 대청아파트 뒷면의 GS자이
아파트의 일조권 때문에 겨우 80세대밖에 일반 분양을 못합니다. 그로 인한
분담금이 폭증하게 되었습니다. 재건축은 동의 배치를 적절히 하면 일조권의
영향을 받지 않습니다.
라. 2017년 조합원 사업설명회 안내자료의 허구성
1. 투룸아파트
최초 제안한 자료에는 18평 아파트도 리모델링 후 방 세 개가 되었는데 이번에
배부한 사업설명회 안내자료의 설계도면을 보면 투룸아파트인 것을 알 수
있습니다. 새로 짓는 재건축아파트는 삼면을 발코니로 만들어 25평 아파트를
33평 아파트처럼 사용할 수가 있습니다.
2. 전용면적의 증가가 겨우 3평
전용면적 3평 증가하자고 엄청난 분담금을 내는 것이 있을 수 있는 일입니까??
그 전 자료에서는 6평이라고 하더니만 지금은 겨우 3평이니 참………..
부부욕실 한 개하고 거실에 딸린 욕실 면적 더 늘리려고 리모델링을 한다니
참 어이가 없습니다.대청아파트는 지금도 발코니를 확장하면 3평 정도가
더 늘어나게 됩니다. 전용면적 3평 증가조차도 설계변경이라는 미명하에
준공 후에는 또 달라질 수도 있습니다.
3. 재건축 초과이익환수
개포8단지 분양가가 4천5백만원정도인데 분양가가 주변 아파트보다 올라야
내는 것이 재건축 초과이익환수입니다. 2021년 개포8단지가 6천만원 정도 하고
대청이 분양가를 8천만원 받는다면 좀내도 되지 않을까요?
4. 조합원 지위 양도
재건축하려면 아직 3년 정도 남았습니다. 그 전에 정리하실 분은 정리하겠지요.
5. 용적율 상향으로 일반분양분이 전무
학여울역, SETEC이 개발됨에 따라 준주거지역으로 종상향되면 분담금이
0원이 됩니다. 그 이유는 첫째 240세대수를 분양할 수 있고 둘째
분양가를 1억을 받을 수 있기 때문입니다. 21평이상은 돈을 받아가실겁니다.
제가 3년 전 편지에 분양가 6천을 얘기했는데 가능한 얘기지요. 3년뒤에는
어떻게 될까요? 참고로 홍콩이나 싱가폴의 24평의 경우 30억에서 40억 합니다.
6. 지금부터 14년후에 재건축은 준공된다
3년만 있으면 2021년이고 2021년부터는 재건축을 할 수 있습니다.
남은 3년동안 재건축에 필요한 동의서를 모두 받아 놓고 2021년 되자마자 바로
인가를 신청하면 1~2년안에 착공할 수 있습니다. 오히려 리모델링보다 더 빨리
준공할 수 있습니다.
7. 조합해산 시 매물비용
매몰비용은 조합장과 조합임원들이 연대해서 납부해야 합니다.
마. *스* 건설에게 드리는 말씀
리모델링 추진은 불가능하다는 것을 인지하여주시고 재건축으로 방향을 전환하는 의사를
표시하신다면 저는 적극적으로 귀사의 편이 될 것입니다. 귀사가 시공 우선권을 획득하실 수
있도록 노력하겠습니다. 귀사가 대청아파트의 재건축 시공사가 된다면 대치2단지 통합재건축에서도 유리한 위치를 차지하실 것입니다.