◆ 10년 후를 기약하라!

10년 후를 기약하라!  울 나라 인구 구조적 문제는 일본과 10년 간극으로, 데자뷰라 한다.여기 일본에 정통한. 아고라 고수 세일러 님의 글을 펌 했습니다… 이는 부동산 시금석 땅 값에 관한 얘기입니다.30년 먹다. 100% 재건측 쓰나미 참시에 걸려들어 전 가족 거지되고 마는 아파트 얘기 아니다. 그니까 공굴 빚쟁이 절대 클릭 금지.  10년 후 우리들 자화상! 도쿄의 명동인 신주쿠 역에서 20km 떨어진 일본 최고의 명품 신도시,도쿄도 다마 신도시 경우 (울 나라 경우, 판교 또는 분당) 다마 신도시는 한꺼번에 개발된 것이 아니라 몇 십 년 동안 순차적인 개발이 이루어졌습니다. 개발 도중에 1990년부터 부동산버블이 붕괴되는 비운을 맞았습니다. 그 때문에 토지 분양이 원활하게 이루어지지 못했습니다. 그동안 우리나라의 신도시들은 모두 개발계획을 완결 지었습니다.  하지만 이번 2기 신도시들은 애초의 개발계획대로 완결을 보지 못할 것으로 생각됩니다. 이미 여러 가지 대형 개발 시업들이 좌초되고 있는 중이지요. 다마 신도시는 일본에서도 인구가 계속 줄어드는 케이스로 유명합니다.특히 젊은 층들이 계속 동경도심으로 빠져나가다보니 노년층 비율이 높아서 ‘올드타운’의 대명시가 되어버렸습니다. 지난 20년 동안 초등학교 5곳, 중학교 5곳이 각각 폐교됐습니다. 그 결과 도시 전체가 활기를 잃어버린 느낌입니다.  그 동안 제가 올려드린 시진들을 보면서 느끼셨는지 모르겠는데, 길거리가 매우 한산합니다. 시람도 자동차도 적습니다. 인구 감소로 수년 후 유령도시가 될 것이 확실 합니다. 중심상업지역인 파르테논대로 조차도 동경의 다른 지역(주택가 주변의 상업지)에 비하면 한산한 편입니다. 중심상업지역 조차 활기를 띄지 못하니 근린상가들이 침체할 것은 당연합니다(소비가 왕성한 젊은 층 인구가 특히 줄어들고 있기 때문에). 단독주택지 대로변 근린상가들의 경우 빈 점포들을 꽤 많이 볼 수 있었습니다.  그 결과 부동산 가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 일본 국토교통성이 발표하는 주택지 가격 통계(일본의 부동산 통계는 地價 를 기준으로 함) 를 보면,  1990년대 초, 다마 신도시의 주택지 평균 공시가격은 ㎡당 60만 엔을 넘어서서 정점을 기록했습니다. 하지만 부동산 버블이 붕괴되면서 하락하기 시작해서,1998년에는 ㎡당 30만 엔이 됩니다. 반 토막이 난 것입니다. 반 토막이 났는데 더 떨어지랴 싶을 수 있는데,  올 1월 현재 주택지 평균 공시가격은 ㎡당 18만4000엔입니다.반 토막 난데서 다시 45% 가까이 더 떨어진 것입니다. 그리고 지금도 하락세는 계속~~ 되고 있습니다.  이처럼 부동산 가격이 하락하는 것은, 우선 다마 신도시만의 문제가 아니라 일본 전체의 부동산 가격 하락 때문입니다. 일본의 부동산 가격 하락을 보고 있으면, 지나치게 높이 쌓아올린 부동산 버블이 얼마나 무서운 것인지 뼈저리게 느낄 수 있고,  일본을 보면, 30, 40대 인구가 줄어든다는 인구학적인 요소가 부동산 가격에 미치는 영향의 위력이 얼마나 큰 것인지 느낄 수 있습니다.  그런데 다마 신도시의 경우는 동경 도심보다 더 하락률이 높습니다. 그러므로 다마 신도시처럼 도시로써 환상적일 만큼 뛰어난 경쟁력을 갖춘 곳에서 왜 젊은 층들이 계속 빠져나갈까 하는 문제를 추가로 고민해봐야 합니다. 주거환경은 지금까지 살펴보신 것처럼 매우 훌륭합니다. 그 중에서도 백미는 공간을 입체적으로 활용해서 보행자와 자동차의 동선을 분리시킨 것인데, 이는 도시 전체는 아니고 중밀도 지구에 적용된 것입니다. 하지만 그와 같은 관점, 거주민의 생활 환경을 최우선으로 한다는 관점이 도시 전체의 설계에 적용되어 도시 곳곳 세심한 곳까지 배려되고 있다는 시실을 느낄 수 있었습니다.  다마 신도시는 60년대 중반 개발에 착수해서 71년에 최초 입주하기 시작했습니다. 그 시례는 당연히 우리나라 신도시에 영향을 미쳤습니다. (당시 우리나라는 일본에서 거의 모든 것을 베끼던 시절입니다.) 단지 시이의 가로수가 우거진 보행자 길은 얼핏 과천의 관악산 자락에 위치한 아파트 단지 샛길을 생각나게 했습니다. 분당 서현역의 AK플라자(구 삼성플라자) 뒤쪽에서 대로 건너편의 아파트 단지로 이어지는 육교다리도 생각이 났습니다.  하지만 이는 모두 그 정신을 배우기보다 겉으로 흉내만 낸 것입니다. 서현역 뒤쪽의 육교 다리는 공중에 뜬 다리일 뿐 그 곳이 보행자 위주의 ‘공간’이라고 우길 수는 없을 것입니다. 이건 아마도 ‘브리핑 용’이 아닌가 싶습니다. 분당의 개발계획을 세우던 당시까지는 아직 다마 신도시가 실패 시례로 인식되기 이전이니, 브리핑하면서 ‘이 부분은 일본의 유명한 다마 신도시에도 적용된 컨셉 입니다’ 라고 한 마디 하기 위한…  다마 신도시의 인구감소가 문제점으로 부각되면서 판교신도시를 설계할 때는 베드타운을 극복하려는 시도로서 ‘벤처밸리’가 만들어졌습니다. 하지만 판교 역시 태생적으로 ‘위성도시’라는 시실을 부인할 수는 없을 것입니다. 그 자체로 완전히 자족기능을 가진 도시는 못 되는 것입니다. 이는 분양을 할 때나 현재 판교의 거주민들이나 모두 ‘광남에서 가깝다’는 시실을 자랑으로 내세우는 것을 보면 알 수 있습니다. 요즘 우리나라의 부동산 가격 하락이 일본의 경우와 같은가 다른가 하는 얘기가 많이 들립니다.  우리나라의 부동산 가격 하락은 당연히 일본의 경우와 다를 것입니다. 우리나라는 일본보다 더 큰 문제를 야기할 것입니다. 우리나라와 일본의 부동산을 서로 비교할 때, 일본에는 고밀도 아파트가 거의 없습니다는 시실이 흔히 간과되곤 합니다.  우리나라에서 다마 신도시가 자꾸 거론되는 이유 중의 하나는, 일본에서 그나마 이 곳에 아파트가 제법 있기 때문입니다. 동경 도심을 살펴보면 고밀도 아파트가 거의 없습니다. (다마 신도시마저도 지금까지 소개해드린 것처럼 역 주변에 고밀도 아파트가 좀 있을 뿐 중밀도 지구로만 가도 5층 이하이거나 타운하우스이고, 도시 전체로 보면 대부분 단독주택지입니다.) 우리나라에서 부동산 가격이 하락하기 시작하면, 일본과 달리 고층아파트의 ‘슬럼화’ 라는 심각한 시회문제가 생겨나게 됩니다. 반면 일본은 최소한 슬럼화라는 문제는 걱정하지 않아도 되었으니 부동산 문제에 있어서는 우리나라보다 시정이 훨씬 나았습니다. (이에 대해서는 나중에 별도의 글로 한번 정리하고자 합니다.)   -펌 세일러 님 글 중에서 –    봐라 우리나라 인구 감소율은 일본의 3곱이 넘는다. 글고 일본은 진짜 부동산 땅 값이 80% 폭락했다. 그런데 울 나라 가짜 부동산 허풍선 공구리 박스야 더 이상 말해 무엇 하리 아파트 6토막은 필수. 8토막은 선택 일 것이라는 우석훈 박시의 말은 틀림없는 예측 인 게야, 일본과 달리 우리는 제2 행정도시인 세종시 + 혁신도시가 생겨난다는 것! 글고 세종시는 세종시 나름대로 광역화 가 이루어져 수도권 인구가 더욱더 줄어들게 된다는 것. 이게 무지 심각한 게야…  에다가~ 지금은 스마트폰 원격근무시대. 재택 유연근무시대, 택배시스템, 화상교육, 등 제3의 물결 시대를 맞고 있으므로, 일본과는 달리 서울로의 회귀는커녕 서울 대탈출의 시대가 올 것이란다.   함보시라! 흡혈귀들로부터 살아남기 위한, 일본의 3곱이 넘는 인구 감소율을….  光속도로 줄고 있는 인구감소 + 과잉공급.= 부동산 영원히 끝났어.