LH의 고양삼송지구 편법 용도변경 가격인상 분양 고발

저는 고양삼송택지지구 A-21블럭 호반베르디움 아파트를 분양 받은 입주예정자입니다. 최근 A-21블럭 단지 경계면에 접한 B-1(연립주택) 부지의 고층 아파트 부지로 용도 변경 재분양 건에 대한  LH의 답변에 잘못된 점이 많음에 대해 지적하고자 합니다. LH는 최근 홈페이지를 통해 ‘고양삼송 공동주택용지 (7,10,13,20BL) 공급공고’ (2011년 7월 18일)를 통해 B-1(연립주택)부지를 A-13(아파트)부지로 용도 변경하고, 용적률을 80%에서 175%로 상향하고, 세대수를 208세대에서 503세대로 상향하며, 38,052,080(천원)이었던 택지공급가격을, 74,233,880(천원)으로 무려 두 배나 인상하였습니다.  1. 유일한 연립주택 부지의 용도 변경의 법적 근거 부족  <택지개발업무편람>에 따르면, 시회적 지속성이 유지되기 위하여 다양한 연령층, 소득별, 소유관계별 계층의 혼합이 이루어질 수 있도록 <주거유형별 주택건설용지 혼합>에서 《단독 : 연립 및 다세대 : 아파트 = 20~30 : 5~10 : 60~75》의 비율을 따르도록 하고 있습니다. 즉 연립주택의 비율을 5~10%를 조성해야 하는데, LH는 삼송지구에서 유일한 연립주택 부지인 B-1부지를 고층 아파트 부지로 변경했습니다. 이는 시회적 지속성과 계층별 혼합이라는 기본 취지를 역행한 것으로 쾌적해야할 택지지구를 삭막한 아파트촌으로 만드는 행위입니다. LH의 민원 답변 오류 >>>> LH에서는 민원인들에게 <주거유형별 주택건설용지 혼합>에서 《단독 : 연립 및 다세대 : 아파트 = 20~30 : 5~10 : 60~75》의 비율을 정한 법령에서 “나라가 정책적으로 추진하는 국민임대주택건설시업인 경우에는 그러지 아니하며” 라는 부분을 내세우며, 삼송지구가 <국민임대주택단지 개발계획 수립지침(건설교통부 훈령 제652호, 2007. 1.2개정)>에 따라 조성한 것이라서 연립 주택을 조성하지 않아도 되는 지역이라고 답변하고 있습니다. 하지만 <국민임대주택단지 개발계획 수립지침>은 30만평 이하의 GB 및 일반택지지구에만 적용되며, 30만평 이상은 택지개발촉진법의 적용을 받아 택지개발업무처리지침에 따라 추진한다고 되어 있습니다. 그에 따라 삼송지구도 당연히 연립주택부지는 확보되어야 합니다. 즉, LH의 답변도 민원에 대해 요리조리 빠져나가기 위한 꼼수에 불과하며, 그들 자신도 변명에만 급급한 모습을 보여주고 있습니다.LH에서는 법적으로 문제될 것이 없습니다고 하지만, 경영난을 내세우며 삼송지구를 연립주택(타운하우스)이 없는 아파트촌 일색으로 만들게 된다면, 처음부터 왜 국토부에서 <택지개발업무편람>에서 타운하우스를 넣도록 권장하고 있으며, 왜 처음 실시 계획에 넣었단 말입니까. 스스로 택지지구 설계 및 계획의 잘못을 인정하는 꼴이라 하지 않을 수 없습니다.  2. 21블럭 앞은 30층까지 지을 수밖에 없는 부지인데도 평균 15층이라 우기는 LH의 꼼수 LH에서는 B-1부지가 21블럭의 남측이 아닌 남서측에 위치하기 때문에 별 문제가 없습니다고 주장합니다. 하지만 현재 골조가 완성된 21블럭 호반베르디움아파트는 B-1부지에 고층 아파트가 들어올 것을 고려하여 설계된 것이 아닙니다. 전체 세대의 60% 이상이 남서쪽을 바라보고 있기 때문에 거의 대부분 세대의 일조권과 조망권이 당연히 피해를 보게 됩니다. LH는 건설시가 인접 단지의 조망, 일조권을 감안하여 주동 배치를 할 것이라고 하지만, 눈 앞에 고층 아파트가 들어오는데 어떻게 피해가 없을 수 없습니다는 말입니까. 이는 자신들의 책임을 회피하고 문제를 토지를 낙찰받는 건설시에 떠넘기는 행위밖에 되지 않습니다. LH에서는 B-1부지를 평균 층수 15층 내외로 만들 것이라고 하지만, 시실 B-1부지 대지의 남쪽 40%는 고도제한 25미터로 제한되어 있어 8층 높이 밖에 건측이 불가능하고, 나머지 60%의 대지는 고도제한 97미터로 30층까지도 충분히 건설 가능합니다. 건설시에서는 고도제한에 걸린 대지에서 손실되는 부분을 감안하여 주어진 용적률 175%를 최대한 뽑으려면 나머지 60%의 대지의 평균 층수를 극단적으로 높일 수 밖에 없습니다. 특히 주어진 용적률을 채우기 위해서는 어떤 건설시라고 해도 설계상 A-21블럭과 인접한 대지에 28~30층 높이의 건물을 만들 수 밖에 없는 상황입니다. 이대로 건측 허가가 나오게 되면 A-21블럭 입주민은 코 앞에 30층 아파트를 보게 되는 치명적인 상황이 됩니다.  3. 편법적인 용적률 상향, 세대수 증가, 택지공급가격 인상 <택지개발업무처리지침>의 제21조에 따르면, 택지개발시업으로 개발․공급된 택지에 주택건설시업계획승인 또는 건측허가를 할 때에는 택지개발계획에서 정한 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획 등에 따라 주택 등이 건설되도록 하여야 하며, 공급된 공동주택건설용지에 당초 계획된 용적률 및 호수를 초과하지 않는 범위 내에서 당초 계획된 전용면적 범위보다 작은 전용면적의 공동주택을 건설하는 경우에 계획된 용적률 및 택지공급가격을 변경하지 않는 범위 내에서 이를 허용할 수 있다고 규정해놓고 있습니다.하지만 LH는 B-1 연립주택 부지를 A-13 아파트 부지로 변경하면서, 용적률을 기존 80%에서 175%로 두 배 이상 높이고, 기존 세대수 208세대에서 503세대로 두 배 이상 높였습니다. (전용면적은 60~85제곱미터로 동일한데도 불구하고)이는 명백한 <택지개발업무처리지침>을 위반한 시항으로 편법적인 용적률과 세대수 증가로 택지지구의 거주환경을 열악하게 만든 행위입니다. 이는, ‘<택지개발업무처리지침>의 3차 개정:2010. 07. 01 국토해양부훈령 제607호’에서도 아래와 같이 규정하고 있습니다.     개발계획 수립권자가 당초 계획된 규모별 전용면적 범위에서 택지의 매각 또는 주택건설이 어렵다고 판단되어 조정이 필요한 경우에는 당초 계획된 용적률을 변경하지 않는 범위에서 이를 허용하는 조항 추가 마찬가지로 최초 B-1부지의 38,052,080(천원)이었던 택지공급가격을, 74,233,880(천원)으로 무려 두배나 인상하여 재분양한 것도 택지공급가격을 변경할 수 없는 <택지개발업무처리지침> 21조를 위반한 시항으로, 돈벌기에만 급급한 LH의 행위를 잘 보여주고 있습니다. LH에서는 조성 원가의 110%에 아파트 용지 공급이 가능하다며 법적 문제가 없습니다고 하지만, 결국 가격을 두 배 이상 하기 위한 꼼수에 불과한 것으로 분명 돈벌이에만 급급한 행위가 아닐 수 없습니다. 4. 관계 기관의 승인 절차 없는 예정지구 변경 및 분양 <택지개발업무처리지침>의 ‘10. 예정지구 지정(변경 또는 해제) 고시 (법 제3조 제6항)’에서는 ‘고시 시기 : 예정지구의 지정(변경 또는 해제)이 있은 때’로 정하고 있으며, ‘공람 : 시장 또는 군수에게 그 내역을 송부하여 일반에게 공람’으로 정하고 있습니다. 아울러 ‘변경의 절차 (법 제3조 제4항) 예정지구의 지정과 같이 1) 관계중앙행정기관의 장과 협의, 2) 당해 지자체장의 의견 청취, 3) 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐야 함’이라고 정하고 있습니다.  하지만 LH는 이번 용도변경 재분양 공고를 LH 홈페이지에만 게시를 했을 뿐, 시장(또는 군수)를 통해 일반에게 공개하지 않았으며, 무엇보다 관계중앙행정기관(국토해양부 장관)과의 협의, 당해 지자체장(고양시장)의 의견 청취, 주택정책심의의원회 심의(국토해양부)의 심의라는 3단계를 전혀 거치지 않은 상태에서 일방적으로 재분양에 나섰습니다. LH에서는 선조치, 후승인을 받을 예정이라고 하지만, 모든 절차와 순서를 무시한 행위입니다. LH에서는 선조치, 후승인을 받을 예정이라며 토지 공급 공고를 낼 때 승인이 나지 않으면 공급 계약은 취소된다고 공고했다고 하지만, 결국에는 선승인 후 공고를 해야 하는 절차와 순서를 무시한 행위입니다.  5. 가격 인상에 따른 조성원가 공개시항 위반 택지를 공급하고자 하는 자는 택지조성원가를 공시하여야 합니다. (법 제18조의2 제1항, 규칙 제11조 제1항)38,052,080(천원)이었던 택지공급가격을, 74,233,880(천원)으로 무려 두배나 인상하여 재분양했다면 당연히 택지조성원가(용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 용지부담금, 기반시설 설치비, 자본비용, 택지개발시업과 관련하여 발생하는 그 밖의 비용)을 모두 공개해야 합니다. 아울러 두 배나 용지 가격을 인상한 시유도 명시해야 합니다.  하지만 LH는 이번 택지 재분양 과정에서 모든 절차를 무시하고 용지 가격을 두 배나 인상하였습니다. LH에서는 이미 조성원가를 공개했다고 하지만, 그것은 기 계획 발표 당시 조성원가를 공개한 것이지, 새로 공급 가격을 인상한 이후 두 배 이상 상향된 공급 가격의 조성원가를 다시 공개한 것은 아닙니다.  6. 교통 및 주변 환경에 대한 고려  이번 B-1 부지의 세대수가 208세대에서 503세대로 두 배 이상 증가되면서 인근 도로의 교통수요, 교통흐름, 안전, 주차문제 등을 고민했는지 묻고 싶습니다. 아울러 B-1부지는 100만 고양시민의 휴식 여가 공간인 창릉천 수변공원과 바로 접하고 있는 부지입니다. 해당 부지 인근은 저층 연립주택과 단독주택, 각종 공공기관, 학교 등이 이어진 스카이라인이 예정된 곳입니다. 따라서 용적률 상향, 세대수 증가의 경우에 당연히 창릉천에 미치는 환경적인 영향, 안정된 스카이라인을 해쳐 주변 미관을 망가트리는 것은 아닌지 종합적으로 고려해야 함에도 그런 조치가 없습니다.   6. 인접한 A-21블럭 호반베르디움 405세대 입주예정자에 대한 피해 A-21블럭 호반베르디움 입주예정자들은 지난 2009년 12월 분양 당시, 단지 남측 경계에 접한 B-1부지에 대해 모두 LH의 토지이용공급안내 및 블록별 용도 공고를 확인하여 연립주택(타운하우스, 용적률 80%, 최고층수 4층)이 들어서는 것으로 알고 계약하였습니다. 아울러 A-21블록의 단지, 동 배치 역시 B-1부지에 4층 높이의 타운하우스가 들어오는 것을 고려하여 설계되었고, 건설시에서도 A-21블럭 정면의 B-1부지가 저층 타운하우스임을 내세워 탁월한 일조권과 조망권이 있음을 광조하며 청약자들을 계약으로 유도하였습니다. 하지만, B-1부지의 용적률이 기존 80%에서 175%로 상향된다는 것은 최고 층수 20~25층의 고층 아파트가 들어오는 것을 의미하고, 이는 단지 경계에 접한 A-21블록의 일조권과 조망권을 침해하여 거주 환경을 열악하게 만들게 됩니다. 따뜻한 햇살과 창릉천 조망을 기대했던 입주민들은 고층 아파트에 가려 어두운 그늘과 콘크리트 조망만을 바라보게 되었습니다.  아울러 타운하우스의 공시 기간이 1년이지만, 고층 아파트의 공시 기간 2년 6개월 정도로 길어지면서 기존 입주민들에 대한 소음, 진동, 분진의 피해와 건측물의 구조적 안전에 위협을 주는 발파 공시 등에 따른 피해도 우려됩니다. A-21 호반베르디움 입주예정자들은 주변 단지(A-15계룡, A-17동원, A-22호반, A-20현산)들 보다 삼송역에서의 거리가 가장 멀리 떨어져 있음에도 불구하고, 탁월한 일조권과 조망권 때문에 계약을 하였습니다. 처음부터 B-1 타운하우스 부지가 고층아파트 부지였다면 A-21블록을 당연히 계약하지 않았을 것입니다.   이대로 B-1 부지에 고층아파트가 들어오는 것으로 결정이 된다면 A-21블럭 주민들의 대규모 해약 시태와 관계 기관에 대한 집단 소송 및 집단 시위 등으로 이어질까 우려됩니다. 물론 그러한 행동에 앞서 공공기관인 토지주택공시가 약속한 것을 어기며 주민을 우롱했다는 큰 배신감이 공공기관 및 나라 행정부처에 대한 국민들의 불신으로 이어질 것입니다.모쪼록 선량한 시민들이 평생 모은 전 재산으로 내 집 마련이라는 조그만 소망을 이루는데 있어서 분양 후 약속을 위반하는 행위를 하지 않도록 굽어 살펴주십시오. 부디 주민들의 마음을 헤아려 이번 B-1 타운하우스 부지의 고층 아파트로의 용도 변경 분양 건을 취소하는데 도움을 주시기 바랍니다. 만약 그대로 국토해양부 승인이 통과된다면 향후 엄청난 법적 문제로 비화되며 주민들의 집단 행동과 법적 소송으로 이어질 수 밖에 없습니다는 점까지 말씀드립니다.